【联合资信】商业地产行业2025年半年度总结与展望-250731（14页）.pdf

1、 研究报告 1 商业地产商业地产行业行业 2025 年半年度年半年度总结与展望总结与展望 联合资信 工商评级一部|罗星驰|曹梦茹 2025 年上半年商业地产行业开发投资端低迷，销售端降幅有所收窄；重点城市零售物业运营基本企稳，但写字楼租金水平降幅仍较大；住房租赁条例的出台有助于促进长租公寓业态的发展。从商业地产发债企业2024 年度数据来看，行业整体盈利能力和资产价值呈下滑态势。2025 年上半年，商业地产企业发债规模一般，利率整体呈下行态势。展望 2025 年下半年，消费复苏的持续性有待观察，商场类业态运营表现有望继续企稳；写字楼业态仍将处于深度调整阶段；年内剩余到期债券规模一般，商业地产行

2、业整体信用风险基本维持稳定。 研究报告 2 一、一、商业地产行业商业地产行业 2025 年年上半年上半年运行概况运行概况 2025 年上半年，“以旧换新”政策对消费的提振作用较显著，全国消费市场整体有所复苏，核心区位办公楼资产交易相对活跃，商业营业用房和办公楼销售额降幅较上年均有所收窄。但商业地产开发投资端持续低迷，降幅仍处于高位且有进一步扩大态势，租金下行环境下，开发商对于项目开工及投资持谨慎态度。（一）（一）开发投资端开发投资端 2025 年上半年，商业营业用房和办公楼开发投资端景气度低迷，降幅仍处于高年上半年，商业营业用房和办公楼开发投资端景气度低迷，降幅仍处于高位且有进一步扩大态势，位

3、且有进一步扩大态势，未来几年商业地产新增供应量预计将显著下滑。未来几年商业地产新增供应量预计将显著下滑。2025 年上半年，我国国内生产总值同比增长 5.3%，经济运行总体平稳，最终消费支出对经济增长贡献率 52%，消费是促进上半年经济增长的主动力；全国固定资产投资（不含农户）同比增长 2.8%，其中房地产开发投资下降 11.2%，是拉低固定资产投资的主要因素。从商业地产细分行业来看，2025 年 16 月，商业营业用房开发投资完成额为 3293.53 亿元，新开工面积为 1956.05 万平方米，同比分别下降 8.4%和17.7%，降幅较 2024 年均有所收窄；办公楼开发投资完成额为 17

4、92.41 亿元，新开工面积为 752.73 万平方米，同比分别下降 16.8%和 21.0%，降幅仍处于高位且开发投资完成额降幅较 2024 年进一步扩大。商业地产开发投资端景气度持续低迷，预计未来几年商业地产新增供应量将显著下滑。数据来源：国家统计局，联合资信整理 图图 1.1 全国商业地产开发投资情况全国商业地产开发投资情况-20%-10%0%10%20%30%050001000015000200002014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年1-6月商业营业用房开发投资完成额（左，亿元）办

5、公楼开发投资完成额（左，亿元）商业营业用房开发投资完成额累计同比（右）办公楼开发投资完成额累计同比（右） 研究报告 3 数据来源：国家统计局，联合资信整理 图图 1.2 全国商业地产新开工面积情况全国商业地产新开工面积情况（二二）销售端销售端 2025 年上半年商业营业用房和办公楼销售额降幅均有所收窄，投资者对于消费年上半年商业营业用房和办公楼销售额降幅均有所收窄，投资者对于消费复苏的预期持续强化，但市场整体仍保持谨慎情绪。复苏的预期持续强化，但市场整体仍保持谨慎情绪。2025 年 16 月，全国消费市场整体有所复苏，商品零售额和餐饮收入同比分别增长 5.1%和 4.3%，其中商品零售额增速上

6、升，餐饮收入增速下降。消费品以旧换新政策影响下，限额以上单位家用电器和音像器材类、文化办公用品类、通讯器材类以及家具类商品零售额分别增长 30.7%、25.4%、24.1%和 22.9%。实物商品网上零售额同比增长 6.0%，占社会消费品零售总额的 24.9%，占比较 2024 年有所下降。同期，商业营业用房销售额 2524.24 亿元，同比下降 10.4%，降幅有所收窄，投资者对消费复苏的预期强化。办公楼方面，2024 年 16 月，办公楼销售额 1496.76 亿元，同比下降 4.2%，降幅收窄，核心区位办公楼市场交易相对活跃，但办公楼租金持续下行也使得市场保持谨慎情绪。-50%-40%-