【德邦证券】地产进化论·一：供需视角看地产长周期-250722（19页）.pdf

1、 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 Table_Main 证券研究报告|宏观专题 2025 年 07 月 22 日 宏观专题宏观专题 证券分析师证券分析师 张浩张浩 资格编号：S0120524070001 邮箱： 研究助理研究助理 戴琨戴琨 邮箱： 相关研究相关研究 供需视角看地产长周期供需视角看地产长周期 地产进化论一地产进化论一 Table_Summary 投资要点：投资要点：核心观点：核心观点：“房地产”是宏观经济研究绕不开的“锚”，在经济增长、产业发展、金融市场、居民资产负债表、财政税收等领域都扮演过重要的角色。2021 年以来，宏观经济进入“去地产化”阶段，房地产市场景气变化对

2、增长、就业、税收、物价、系统性风险等领域带来了不同程度的“扰动”，市场存在“地产见顶”的认识，也有所谓的“唯地产论”论调甚嚣尘上。24 年 924 后高层提出“止跌回稳”的政策基调，我们也判断房地产市场“最悲观的阶段”已经过去、进入“见龙在田”阶段，房地产市场预期有所改观，25 年房地产在经历了年初的小阳春后有所降温，二季度以来与地产相关的悲观叙事再度浮现，包括但不限于担心头部房企债务压力、金融体系的系统性风险，甚至是经济增长前景等等。在此背景下，我们认为不能以“悲观叙事”就否定房地产领域的积极变化和投资机在此背景下，我们认为不能以“悲观叙事”就否定房地产领域的积极变化和投资机会，不破不立，风

3、险中暗藏着变化，变化中孕育着生机，我们希望通过“地产进化会，不破不立，风险中暗藏着变化，变化中孕育着生机，我们希望通过“地产进化论”系列报告对房地产领域的系列问题进行探讨，为投资者掘金“新机”。论”系列报告对房地产领域的系列问题进行探讨，为投资者掘金“新机”。本篇报告作为开篇，我们希望以长周期视角出发，从供给和需求两个方面梳理未来本篇报告作为开篇，我们希望以长周期视角出发，从供给和需求两个方面梳理未来存量、增量的变化。存量、增量的变化。可以看到，我国房地产供给端的“绝对增量”高峰已经过去，从“跑马圈地”的增量时代进入存量时代，居民城镇住房也从“有没有”逐步转向“好不好”和“够不够宽敞”的改善阶

4、段。需求端，在总量“承压”的背景下，也仍有结构性的机会，一是市民化和城镇化率提升带来增量需求；二是我国老龄化程度逐步提升，意味着养老住房的需求也在逐步提升；三是房地产领域也呈现出“品质消费时代”特征，在主力购房人群规模边际下降的背景下，高品质的“好房子”需求显著提升，这也决定了房地产市场会出现“存量供给淘汰出清”并催生各类“更新”需求。一、地产供给一、地产供给 增量视角：增量视角：在供给端，我们认为最直接、最具代表性的切入点就是“户均住宅套数”或“套户比”这一指标：我们测算发现，在城镇家庭户口径下，2020 年商品住宅套户比达到 0.63、住宅套户比达到 1.06（首次突破 1）。进一步，截至

5、 2023 年，商品住宅套户比达到 0.70、住宅套户比达到 1.17。此外，考虑到“户均住宅套数”这一指标仍无官方口径披露，我们的测算值仅为一个简单的参考，人口普查中的“人均住房间数”和“人均住房建筑面积”则是另两个值得重点关注的长周期指标。2020 年第七次人口普查时人均住房间数达到 1.0 间/人，这意味着平均每位城镇居民已基本拥有一个独立房间，居住分隔水平相较 20 年前提升了约 30%。人均住房建筑面积也在同步扩大，到 2020 年已经增长至 38.62 平方米/人，二十年累计增长超过 70%。存量视角：存量视角：从增量层面出发，我们认为“人均住宅新开工套数”是供给层面最直观的增量信

6、号，也是对存量供给视角的重要补充，它决定了未来 1-3 年可供入市的新房供给节奏。从历史数据看，我国每千人的人均住宅新开工套数经历了典型的“快速放量-阶段性见顶-有序回落”三个阶段。到 2023 年，全国千人新开工套数已降至约 4.9 套，2024 年进一步回落至 3.8 套；城镇人口口径同样从高点大幅回落到 2023 年的 7.5 套左右，2024 年降至 5.7 套/千人左右。换言之，我国房地产供给端的“绝对增量”高峰已经过去，开发节奏正与人口增长和城镇化红利的边际收窄相适应，新增供给趋于理性。宏观专题 2/19 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 二、地产需求二、地产需求 地产需求拆