【研报】疫情之下四大梯队30家房企负债逻辑及走势预判[19页].pdf

1、 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 1 所属行业所属行业 房地产房地产 发布时间发布时间 2 2020020 年年 2 2 月月 1 14 4 日日 疫情之下，四大梯队疫情之下，四大梯队 3030 家房企负债逻辑家房企负债逻辑 及走势预判及走势预判 核心观点：核心观点： 房企债务水平存在分化特征，但企业业绩表现和投资战 略是分析及预判企业债务走向的基石。 一、一、TOP30TOP30 房企的债务房企的债务水平水平 2019 年上半年营业收入前 30 名的房企债务水平较高， 且外部资金多用于土地投

2、资。 二、从四个梯队分析二、从四个梯队分析 TOP30TOP30 房企的债务分化特征房企的债务分化特征 本文以净负债率和资产负债率为划分基准， 将 30 强房企 划分至四个负债梯队，但不同梯队内的房企的债务分化特征 仍需结合企业的业绩表现和投资战略进行具体分析。 三、第一梯队：低负债，稳经营三、第一梯队：低负债，稳经营 第一梯队内的房企销售业绩靠前，经营稳健。（1）大型 房企规模增长诉求低，债务结构调整空间大；（2）主动降杆 杆的房企，债务易调控至合理水平；（3）部分国企和央企资 金使用效率可进一步提升。 四、第二梯队：投资谨慎，稳控拿地支出四、第二梯队：投资谨慎，稳控拿地支出 第二梯队内的企

3、业多为中型房企，它们有一定的规模诉 求， 但在调控偏紧的政策环境下， 或放缓拿地速度， 或降低拿 地成本，以控制投资支出。 五、第三梯队：投资激进，意在规模五、第三梯队：投资激进，意在规模 第三梯队内的多数房企过去积极投资土储， 以扩张规模。 但销售业绩增长后，却形成了不同的发展模式。部分企业努 力进一步扩大规模；另一部分企业则向效益增长转变。 六、第四梯队：高负债，高土储六、第四梯队：高负债，高土储 第四梯队的房企负债水平最高，但部分企业投资支出过 多， 销售增速放缓， 降杠杆仍有压力； 也有部分企业向外扩张 力度过大，短期债务可能继续攀升；还有大规模房企逆市投 资，债务长期或有下降的趋势。

4、 相关研究：相关研究： 月度数据点评：7 月销售保持韧性，投资增速或 将继续下行 20190814 2019 年 7 月地产月报：融资约束强化土地市场 偏弱，预计市场全年呈前高中低后平趋势 20190806 2019 年中期策略报告七月流火，行情难将 持续 20190702 2019 年年度策略报告刚需刚改主导行情， 2019 战略年再延续 20190822 2019 年报综述回归核心，内圣外王 20190508 研究员研究员 于小雨于小雨 rain_yxy（微信号） 王玲王玲 w18705580201（微信号） 徐鹏徐鹏 17601350466（微信号） 李慧慧李慧慧 h648687853（

5、微信号） 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 2 引言引言 2020 年 1 月中下旬，新冠疫情在武汉爆发，并且迅速扩散至其他省份，引起了广泛关 注。随后为避免疫情进一步扩散，春节假期延长，多地企业或主动或被动延长复工日期。整 体上，疫情事件将对中国经济产生一定的负面影响。毫无例外，对房地产市场而言，也将产 生较大的冲击。 事实上，疫情发生前，房地产市场环境已经较为紧张。一方面，2020 年前房地产市场的 需求端调控政策已较为严格；另一方面，2019 年房地产行业的融资约束又进一步收紧。为深 入了

6、解房企的债务现状，高负债背后的深层逻辑，此次疫情将带来的影响，以及未来的债务 走向，我们选取了 2019 年上半年营业收入前 30 名的房企作为样本，通过两个常用的衡量企 业债务水平的指标将 30 个房企划分为四个梯队；然后从企业的业绩表现和投资战略等方面 对每一梯队内的房企进行分析，总结每一梯队房企的特征和位于该梯队的原因；最后，根据 当前的市场环境和企业的经营现状，预判企业未来的债务走向，并给出我们的建议。 目录目录 一、一、TOP30TOP30 房企的债务水平房企的债务水平 二、从四个梯队分析二、从四个梯队分析 TOP30TOP30 房企的债务分化特征房企的债务分化特征 三、第一梯队：低