1、 研究报告研究报告 2020.05 CHINA FUNDS RESEARCH | CHINA FUNDS RESEARCH | MAYMAY 20202020 本文版权归文档作者所有。未经本文版权归文档作者所有。未经 China Funds ResearchChina Funds Research 明确书面同意，不得复制、分发、转发、传播、出售、出版、广播此报明确书面同意，不得复制、分发、转发、传播、出售、出版、广播此报告或将此报告散发给任何人。告或将此报告散发给任何人。 20202020 年欧洲年欧洲 1515 大城市的大城市的顶级写字楼顶级写字楼租金增长预测和收入回报（收益租金增长预测和收

2、入回报（收益率率） 我们将在新冠病毒有关结论得出后对本报告进行更新，从而更好地理解新冠病毒的全面影响。 作者： Victor Chukwuemeka (Director)博士 China Funds Research 邮箱： 免责声明：本报告由 China Funds Research 编撰，仅代表 China Funds Research 观点。China Funds Research 是一个独立产品，金融，经济研究咨询公司。China Funds Research 已尽一切努力确保本文所引用和用于研究的数据是可靠的，但不能保证其是正确的。China Funds Research 对任何错误

3、或遗漏不承担任何责任。本报告仅作研究用途，其目的不是提供投资建议，也不是招揽证券或投资交易。 摘要摘要 在这份研究报告中，我们提供了对欧洲前 15 个目标城市 2020 年的办公室租金增长和收入回报（收益率）的预测，以及 2020 年至 2024 年间的平均年增长率预测。我们所有的预测数字都用百分数表示。 尽管英国退出欧盟后，围绕欧洲格局的问题以及因此需要重建贸易协定的问题还有待解决，但对投资者而言，写字楼的租金增长仍是十分重要的因素。我们的研究追踪了 50 个欧洲城市，列出了 15 个增长最快的城市。我们将精力集中在“顶级”办公室市场上。 我们将顶级写字楼租金定义为：概念上的办公室单元（平方

4、米）每月可达到的公开市场上的最高租金。这一单元本身必须具有最高的质量，并且应当位于当地市场的最佳位置。我们将最佳收益（收益率）定义为：在该区域的黄金地段内，具有最高规格质量的房地产的收益率。该物业应以当时市场租金的 100%出租给蓝筹租户，租赁期限通常是该市场内优质物业的租赁期限。收益率应反映投资者得到的净收入，以总资本价值加上预期收购成本的百分比表示。 我们列出了欧洲排名前 15 的地区，因为投资者将寻求多样化的投资组合，而不是停留在某些地区，如德国的城市。许多投资者将关注未来五年的 GDP 增长周期，从而选择自己的投资组合。首先，我们列出了 2020 年租金增长表现最好的 15 个城市，然

5、后我们预测了表现最好的15 个城市，计算出它们在 2020 年至 2024 年的 5 年期间内的平均年增长率。图 1 为 2020 年的预测，图 2 显示了接下来 5 年的年增长率。 图 1 2.02.22.32.82.82.83.03.23.43.53.53.63.73.94.50.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.0里斯本(Lisbon)伯明翰(Birmingham)里昂(Lyon)奥斯陆 (Oslo)华沙(Warsaw)马赛(Marseilles)曼彻斯特(Manchester)都柏林(Dublin)布拉迪斯拉发(Bratislava)利兹(Leeds)爱丁堡(

6、Edinburgh)伦敦西区(London West End)赫尔辛基(Helsinki)格拉斯哥(Glasgow)布加勒斯特(Bucharest)资源: Oxford Economics & CBRE欧洲15大城市：2020年增长预测我们的计算使用的数据包括办公就业和实际 GDP。我们在计算中还考虑到了过去的增长率的影响。我们还关注百分比变化，而不仅是水平数据，因为时间段内的百分比变化可以更好地反映增长预测的变化。在我们得出的结果中，布加勒斯特位居榜首，该城市 2020 年的办公室租金增长预期最高，达到了 4.5%，这是因为：作为一个国家，罗马尼亚目前正进入其经济周期的后期阶段，而且仍在增长