新城控股-公司首次覆盖报告：双轮驱动稳中求进吾悦高举高打全国布局-220628（26页）.pdf

1、房地产房地产/房地产开发房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 26 新城控股新城控股（601155.SH） 2022 年 06 月 28 日 投资评级：投资评级：买入买入（首次首次） 日期 2022/6/28 当前股价(元) 24.22 一年最高最低(元) 44.42/20.09 总市值(亿元) 548.24 流通市值(亿元) 547.50 总股本(亿股) 22.64 流通股本(亿股) 22.61 近 3 个月换手率(%) 67.48 股价走势图股价走势图 数据来源：聚源 双轮驱动双轮驱动，稳中求进，稳中求进，吾悦吾悦高举高打高举高打全国布局全国布局 公司首次覆盖报告公司

2、首次覆盖报告 齐东（分析师）齐东（分析师） 证书编号：S0790522010002 双轮驱动，稳中求进，双轮驱动，稳中求进，给予“买入”评级给予“买入”评级 新城控股开发业务稳中向好，负债结构进一步优化，预计将维持现有规模；商管业务持续扩张，吾悦广场轻重并举，未来业绩可期。我们预计公司 2022-2024 年归母净利润分别为 131.1、138.5、147.1 亿元，EPS 分别为 5.79、6.12、6.50 元，当前股价对应 PE 估值分别为 4.2、4.0、3.7 倍，首次覆盖给予“买入”评级。 商管商管规模规模持续提升，吾悦广场走向全国持续提升，吾悦广场走向全国 截至 2022 年 3

3、 月末， 新城控股在 135 城市布局了 189 座吾悦广场， 累计在营 130座，商场开业数量及面积均保持行业领先。在近两年疫情散发的挑战下，公司商业租金仍大幅提升， 2021年吾悦广场租金收入86.0亿元， 近五年CAGR达81.1%，26 座吾悦广场单广场运营总收入超亿元，出租率处于行业领跑位置。伴随全国化布局深入，吾悦广场轻重并举、产品持续升级、创新运营，未来业绩可期。 逆周期稳抓销售回款，逆周期稳抓销售回款，拿地灵活土储充裕拿地灵活土储充裕 新城控股 2021 年签约销售额 2338 亿元，同比下滑 6.8%，年度回款 2387 亿元，回款率位于行业前列。 公司在长三角区域销售占比达

4、到 53%， 在江苏省和天津市市占率进入前三。同时公司根据市场变化，灵活调整拿地策略，上半年顺势投资积极，下半年逆势谨慎拓储，全年权益拿地金额 390 亿元，较年初计划节省近300 亿元现金支出。土地储备方面，公司拥有土储 1.38 亿平方米，能保证超过三年的开发运营需求，其中综合体地块占比 49%，在高潜力城市布局超过 65%。 商业运营业务毛利率稳定商业运营业务毛利率稳定，负债结构持续优化，负债结构持续优化 新城控股 2021 年商管业务毛利率达到 73%，且近年来商管业务毛利率维持高位稳定。 我们认为伴随储备项目逐步开业和公司运营能力提升， 公司整体盈利水平将触底回升。公司 2021 年

5、不断优化负债结构，三道红线转为绿档，截至 2021年底有息负债 898.7 亿元，平均融资成本降至 6.57%。 风险提示风险提示：房地产政策调控风险，三四线城市去化风险，疫情影响商场运营风险。 财务摘要和估值指标财务摘要和估值指标 指标指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 145,475 168,232 182,801 189,966 197,907 YOY(%) 69.5 15.6 8.7 3.9 4.2 归母净利润(百万元) 15,256 12,598 13,115 13,845 14,708 YOY(%) 20.6 -17.4 4.1 5

6、.6 6.2 毛利率(%) 23.5 20.4 20.0 19.3 19.5 净利率(%) 10.5 7.5 7.2 7.3 7.4 ROE(%) 20.0 14.2 12.7 12.1 11.5 EPS(摊薄/元) 6.74 5.57 5.79 6.12 6.50 P/E(倍) 3.6 4.4 4.2 4.0 3.7 P/B(倍) 1.1 0.9 0.8 0.7 0.6 数据来源：聚源、开源证券研究所 -48%-32%-16%0%16%2021-062021-102022-02新城控股沪深300开源证券开源证券 证券研究报告证券研究报告 公司首次覆盖报告公司首次覆盖报告 公司研究公司研究 公