1、 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 物管十讲之物管十讲之六六：疫情的冲击，行业的担当疫情的冲击，行业的担当 物业服务行业专题研究2022.5.29 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 首席基础设施和现代服务产业分析师 S1010510120047 张全国张全国 房地产和物业服务联席首席分析师 S1010517050001 李宗儒李宗儒 房地产和物业服务分析师 S1010521070008 物业管理行业是一个前景广阔，头部市占率有快速提升空间的行业，也是一个物业管理行业是一个前景广阔，头部市占率有快速提升空间的行业，也是一个受惠于包括促进就业政策受惠于包括促进就业

2、政策在在内内等等大量政策支持的行业。地产信用风险事件和疫大量政策支持的行业。地产信用风险事件和疫情对于行业竞争结构可能会带来长期的影响。情对于行业竞争结构可能会带来长期的影响。 本轮疫情可能对物管企业的营收增速和盈利能力造成一次性冲击本轮疫情可能对物管企业的营收增速和盈利能力造成一次性冲击。本轮疫情防控时间长、静态管理范围大，可能对物管企业在物业费催收、社区增值服务和案场业务开展、合约面积交付等方面造成影响，并可能导致企业负担额外的防控成本。此外，目前全国和各地出台的补贴政策力度和范围也都小于 2020年，因此我们预计本轮疫情可能会对物管企业的营收增速和盈利能力有小幅负面影响。 助力抗疫，融入

3、基层治理。助力抗疫，融入基层治理。在有物业管理的小区，物业管理服务企业承担起了封闭小区期间绝大多数疫情应对防范工作，物业管理企业最基础的四保一服工作，不仅是日常生活的刚需，也是防疫的需要。2022 年 5 月，住建部提出要将物业服务企业纳入当地疫情防控体系，并鼓励有条件的地区按照政府向物业服务企业购买公共服务的方式，给予物业服务企业一定补偿。我们认为，疫情之后，不同业态的物管协同更为丰富，公共部门和行业的互动更为频繁，企业的规模和品牌优势将更为明显。 创造增量就业，也享受政策的好处创造增量就业，也享受政策的好处。物业管理对稳就业意义重大，支持就业的政策也助力物业管理公司发展。根据中指研究院的统

4、计，2021 年，百强企业提供就业岗位 150 万个，另提供外包岗位约 60 万个。我们估计，物业管理行业可向全国提供约 1000 万人的潜在就业岗位。而稳定就业的政策也有利于对冲疫情对企业的负面影响，并有助于企业探索新业务。总体而言，凭借科技赋能和耕耘生活服务，我们相信物管企业能同时实现业务提效和新增大量就业岗位。 疫情和疫情和独立性独立性的双重影响之下的双重影响之下，行业格局，行业格局加速变化加速变化。疫情强化了基层、居民和物业的连接，凸显了业务浓度和规模企业战略响应的优势，使平时被动服务显性化，品牌差距短期被放大。从地产信用风险衍生而来的独立性考验并未结束，只有战略、资金和考核方面高度独

5、立的物管企业才可能获得资本市场的信任。 风险提示：风险提示：物管企业受疫情影响收入增速和盈利能力下降的风险。部分物管企业不能保持独立性的风险。 投资建议：投资建议：短期而言，疫情可能影响企业的收入增速和盈利能力，但影响是一次性的，是短暂的。物业管理行业是一个前景广阔，头部市占率有快速提升空间的行业，也是一个受惠于包括促进就业政策在内等大量政策支持的行业。地产信用风险事件和疫情对于行业竞争结构，可能会带来长期的影响。我们看好物业管理行业的发展，重点推荐华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业和绿城服务。 重点公司盈利预测、估值及投资评级重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称公司名称 评级评

6、级 股价股价 EPS（元）（元） PE （交易币（交易币种）种） 21A 22E 23E 24E 21A 22E 23E 24E 华润万象生活 买入 38.15 0.76 1.06 1.46 1.98 41.1 29.5 21.3 15.7 绿城服务 买入 7.66 0.26 0.32 0.40 0.49 24.0 19.4 15.5 12.7 招商积余 买入 17.34 0.48 0.66 0.80 0.95 35.8 26.1 21.5 18.2 物业服务物业服务行业行业 评级评级 强于大市（维持）强于大市（维持） 物业服务物业服务行业行业专题研究专题研究 2022.5.29 证券研究报告