戴德梁行：后疫情时期武汉房地产市场发展趋势预判（18页）.pdf

1、后疫情时期 武汉房地产市场 发展趋势预判 2 戴 德 梁 行 宏观经济： 万亿俱乐部坚守考验 近年来，武汉经济发展态势良好，2018 年全市生产总值达到 1.48 万亿元， 三次产业构成持续优化，为 2.4 43.0 54.6，并已经形成了四大增加值 过千亿元的重点产业，包括金融、商贸、物流及建筑业。2018 年武汉市的 GDP 总量在中国大陆地区各大城市中排名为第 9 位。根据目前各城市统计 局公布的最新数据，2019 年武汉市 GDP 总量排名将升至第 8 位。 预计 2019 年武汉 GDP 排名升至第八位 2018 年2019 年 来源 : 各城市统计局，戴德梁行研究部 上海 北京 深

2、圳 广州 重庆 天津 苏州 成都 武汉 杭州 NO.9 上海 北京 深圳 广州 重庆 苏州 成都 武汉 杭州 天津 NO.8 后疫情时期武汉房地产市场发展趋 势 预 判 3 截至本报告发布时间，我们估计 武汉停工停产会持续到第二季度， 对全市各行各业的影响将至少持 续一年。尤其是在疫情已显示全 球蔓延的趋势之下，2020 年武汉 GDP 总量是否能坚守在万亿俱乐 部内，这给武汉市的经济发展带 来一次史无前例的考验。 武汉四大 千亿增加值 产业 GDP 万亿俱乐部坚守战 金融物流商贸建筑 需求萎缩 资金紧张 停工停产 然而，作为疫情始发地和重灾区的武汉，2020 年 1 月 22 日 封城之后，

3、整个城市的经济活动就陷入了停摆的状态。因疫 情造成的长时间停工将对各行业的上下游供应链造成阻断， 导致企业资金链紧张。 经济形势不明朗对市场信心影响极大， 在资金压力之下，各方观望态度加深，市场需求萎缩成为必 然。这将导致部分企业因缺少订单而无法全面复工生产，周 而复始形成一种恶性循环。供应端导致的经济萎缩势必延续 到消费端，原本就因为在消费旺季全市停摆而损失巨大的商 贸行业将面对居民收入下降后减少的消费需求。 经济活动 停摆到第二季度 武汉 4 戴 德 梁 行 写字楼市场： 中小企业存续困难 , 租金空置压力倍增 需求： 租赁需求短期内下降将成定局，中小企业退租情况将增加 无营业收入状态下，

4、中国中小企业可持续的时间长度 1个月以内, 35.9% 2个月, 31.9% 3个月4个月5个月6个月及以上 一半以上中小企业 无法存续超过两个月 来源 : 清华大学、北京大学疫情对中小企业的影响及应对思考，戴德梁行研究部 短期影响 后疫情时期武汉房地产市场发展趋 势 预 判 5 写字楼市场： 中小企业存续困难 , 租金空置压力倍增 来源 : 戴德梁行研究部 清华大学、北京大学教授的疫情对中小企业的影响及应对思考 报告中指出，在无营业收入状态下，一半以上的中小企业很有可 能无法存续超过两个月。截至本报告发布时间，武汉依然是处在 停工停产的状态，且疫情已开始显现全球蔓延的态势。面对突如 其来的疫

5、情，对于资金链紧张的中小企业来说，在经营压力之下， 很有可能选择削减高昂的甲级写字楼租赁成本，武汉甲级写字楼 业主在短期内面临的退租情况或增加。同时，武汉作为中国疫情 爆发的中心，短期内外来企业落户本市的需求也将有所下降。可 以预见的是，在 2020 年，武汉甲级写字楼年均净吸纳量 15 万平 方米的水平将难以持续。 武汉甲级写字楼历年供需走势 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20

6、19 平方米 新增供应净吸纳量空置率 6 戴 德 梁 行 供应： 项目延期、供应整体推迟一定程度上缓解市场竞争压力 根据戴德梁行研究部在 2019 年四季度的预测，也就是疫情爆发前，2020 年武汉甲级写字 楼市场预计将迎来约 32.1 万平方米的优质新增供应。然而，目前就疫情的影响来看，这些 原本预计在 2020 年交付的优质项目工期延长将成定局。但从另一方面来说，市场供应的 整体推迟也会一定程度上缓解 2020 年武汉甲级写字楼租赁市场的竞争压力。 疫情爆发前预计武汉甲级写字楼未来供应 0 10 20 30 40 50 60 70 80 2020F2021F2022F2023F2024F