【研报】中国房地产行业资产证券化研究系列之三：REITs科普二美国基础设施REITs介绍-20200507[33页].pdf

1、 行业报告行业报告 | 行业点评行业点评 1 房地产房地产 证券证券研究报告研究报告 2020 年年 05 月月 07 日日 投资投资评级评级 行业行业评级评级 强于大市(维持评级) 上次评级上次评级 强于大市 作者作者 陈天诚陈天诚 分析师 SAC 执业证书编号：S1110517110001 资料来源：贝格数据 相关报告相关报告 1REITs 科普一：什么是标准的 REITs 中国房地产资产证券化研究系列 之一 2019-04-05 2 公募 REITs 试点深度解读电话会议纪 要中国房地产资产证券化研究系 列之二 2020-05-03 行业走势图行业走势图 REITs 科普二科普二：美：美

2、国基础设施国基础设施 REITs 介绍介绍中国房中国房 地产资产证券化研究系列之地产资产证券化研究系列之三三 事件：4 月月 30 日，证监会和发改委发布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（日，证监会和发改委发布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 试点相关工作的通知 ，标志着中国公募试点相关工作的通知 ，标志着中国公募 REITs 试点正式起步。试点正式起步。 REITs 是通过募集投资人资金，以能够产生稳定现金流的不动产作为基础资产的投资计划、信是通过募集投资人资金，以能够产生稳定现金流的不动产作为基础资产的投资计划、信 托基金或上市证券， 投资标的包括商业地产、 基础

3、设施等。 其中， 主要投资于基础设施的产品，托基金或上市证券， 投资标的包括商业地产、 基础设施等。 其中， 主要投资于基础设施的产品， 被称为基础设施类被称为基础设施类 REITs。美国是基础设施 REITs 的诞生地及最为成熟的市场。目前美国国内 税务局确认基础设施 REITs 可投资的对象包括：铁路、微波收发系统、输变电系统、天然气储 存及输送管线、 固定储气罐等等。 美国国内税务局对某项资产是否符合 REITs 的要求是：第一， 目标资产必须在本质上属于永久性构造物， 其各个组成部分之间无论在物理上还是在功能上都 是相互依存、不可分割的；第二，资产的用途只能是被动的运输或储存产品，并不

4、涉及相关产 品的生产或加工过程，以确保收益的稳定性。 美国基础设施美国基础设施 REITs 发展良好，收益率位于各类发展良好，收益率位于各类型型 REITs 第一梯队，细分领域收益率：第一梯队，细分领域收益率：无线通无线通 讯基础设施类讯基础设施类运输管道、收集系统运输管道、收集系统交通交通、能源领域能源领域通信配电系统。通信配电系统。截至 2020 年 2 月底， 美国市场进入到成份股的权益型 REITs 共 163 只， 其中基础设施 REITs 如果以最小口径共 5 个， 占权益型 REITs 总数的 3%，如加上数据中心 REITs，则共有 10 个，占比 6.1%，如加上仓储类 RE

5、ITs，则共有 15 个，占比 9%。市值方面，截止 2020 年 2 月底，权益型 REITs 所有成分股总 市值约 1.16 万亿美元，其中基础设施 REITs 市值如以最小口径则为 1922.02 亿美元，占比 16.53%， 如果包含数据中心 REITs， 则市值 2800.9 亿美元， 占比 24%， 如包含自助仓储类 REITs， 则市值 3424.4 亿美元，占比 29.5%。狭义来看，基础设施 REITs 在数量占比较小的情况下流通 市值排名各类型 REIT 第一。收益率方面，基础设施 REITs 位于各类型 REITs 收益率第一梯队。 截止 2020 年 2 月，美国市场

6、REITs20 年平均年化收益率约为 15%，远高标普 500 的 8.15%，其 中，基础设施 REITs 收益率处于第一行列。2019 年基础设施 REITs 收益率为 41.95%，仅次于工 业 REITs、数据中心 REITs 和林场 REITs，比办公室 REITs 收益率高出 10.53%。基础设施基础设施 REITs 流动性充足， 债务水平良好。流动性充足， 债务水平良好。 狭义基础设施 REITs 平均每日成交量为 145 万股， 在各类型 REITs 中排名靠前，相对流动性为 1.253，为各类型第一。总体来说基础设施 REITs 流动性风险相对 较小，受关注度在各类 REI