【东方证券】招商蛇口（001979）-年报点评：拿地量减质升，计提减值拖累利润-250330（5页）.pdf

1、 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。招商蛇口 001979.SZ 公司研究|年报点评 事件：事件：公司近期发布 2024 年年报，全年实现营业收入 1789.5 亿元，同比上升 2.3%；实现归母净利润 40.4 亿元，同比减少 36.1%。营收稳健营收稳健，毛利率毛利率及及短期计提减值短期计提减值拖累业绩。拖累业绩。24年公司营收同比增加2.3%，归母净利润同比下降 36.1%，营收微增但归母净利润下滑，主要由于：1）开发业务毛利率下降，受行业整体下行影响，24 年开发业务项目结转毛利率

2、继续下降 1.5pct 至15.6%；2）减值增加，24 年公司计提资产减值损失和信用减值损失总额 60.3 亿元，同比增加 36.2 亿元，其中资产减值 44.8 亿元(+22.1 亿元)，信用减值 15.5 亿元(+14.1 亿元)。25 年结算收入可能会受 24 年销售收缩影响；新房房价企稳可能仍需一定时间，预计 26 年后计提减值大幅减少，业绩有望企稳。销售维持行业销售维持行业第五第五，拿地量减质升，拿地量减质升，聚焦区域核心。聚焦区域核心。24 年公司累计销售金额 2193亿，同比-25%，排名维持行业第五。24 年公司拿地额继续下降 57%至 486 亿，拿地强度降至 22%。但是

3、，公司拿地质量明显提升，在一线城市的投资占比近 60%，增加 8pct。值得注意的是，公司 24 Q4 以及 25 年初拿地力度加大，且多为一线城市优质地块，考虑到公司货币资金充沛，24 年末达到 1004 亿，在核心稀缺地块的竞争中具备优势，25 年公司土地储备质量有望提升，为后续销售去化奠定基础。融资融资优势显著优势显著，轻资产业务稳健发展，轻资产业务稳健发展。截至 24 年末，公司剔除预收账款的资产负债率为 62.37%、净负债率为 55.85%、现金短债比为 1.59，“三道红线”始终处于绿档。公司充分发挥信用优势进行债务置换，资金成本较年初降低 48BP 至 2.99%，保持行业最优

4、水平。24 年资产运营业务收入 74.6 亿(+11.6%)，EBITDA 36.7 亿(+11.1%)，在商业、产业园、租赁等业态拥有多个 REITs 平台。此外，24 年招商积余实现营收入 171.7 亿，同比+9.9%；归母净利 8.4 亿，同比+14.2%。维持买入评级，调整目标价至维持买入评级，调整目标价至 11.47 元。元。根据公司 24 年报，我们对于销售增速、拿地、毛利率等预测进行调整，调整后 25-26 年 EPS预测值为 0.48、0.52 元（原预测25-26 年为 1.03、1.13 元）并引入 27 年 EPS 预测值 0.58 元。参考可比公司，给予公司 25 年

5、 24 倍 PE，对应目标价 11.47 元。风险提示：市场修复不及预期。政策调控不及预期。拿地强度不及预期。结转毛利率修复存在不确定性。存货减值的风险。2023A 2024A 2025E 2026E 2027E 营业收入(百万元)175,008 178,948 167,363 169,277 173,749 同比增长(%)-4.4%2.3%-6.5%1.1%2.6%营业利润(百万元)14,182 9,000 9,396 10,405 11,438 同比增长(%)-7.7%-36.5%4.4%10.7%9.9%归属母公司净利润(百万元)6,319 4,039 4,329 4,736 5,236

6、 同比增长(%)48.2%-36.1%7.2%9.4%10.6%每股收益（元）0.70 0.45 0.48 0.52 0.58 毛利率(%)15.9%14.6%14.9%14.8%14.7%净利率(%)3.6%2.3%2.6%2.8%3.0%净资产收益率(%)5.7%3.5%3.8%4.1%4.4%市盈率 13.6 21.2 19.8 18.1 16.4 市净率 0.7 0.8 0.7 0.7 0.7 资料来源：公司数据.东方证券研究所预测.每股收益使用最新股本全面摊薄计算.盈利预测与投资建议 核心观点 公司主要财务信息 股价（2025年03月28日）9.53 元 目标价格 11.47 元 5