越秀地产-港股公司首次覆盖报告：深耕湾区拿地方式多元商住并举走向全国化-220530（25页）.pdf

1、地产建筑业地产建筑业/地产地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 25 越秀地产越秀地产（00123.HK） 2022 年 05 月 30 日 投资评级：投资评级：买入买入（首次首次） 日期 2022/5/27 当前股价(港元) 8.460 一年最高最低(港元) 9.480/1.870 总市值(亿港元) 261.96 流通市值(亿港元) 261.96 总股本(亿股) 30.96 流通港股(亿股) 30.96 近 3 个月换手率(%) 7.74 股价走势图股价走势图 数据来源：聚源 深耕湾区深耕湾区，拿地方式拿地方式多元，多元，商住并举走向全国化商住并举走向全国化 港股公司首次覆盖

2、报告港股公司首次覆盖报告 齐东（分析师）齐东（分析师） 证书编号：S0790522010002 五大优势助力公司全国化布局五大优势助力公司全国化布局 五大优势将助力公司业绩持续增长： （1）公司两大股东均有国资背景，承接孵化的优质 TOD 资产，多元化拿地能力不断提升； （2）公司逆周期拿地积极，土储可满足 5 年以上开发需求； （3）公司在大湾区深耕优势明显，全国化投资布局快速推进，业绩将持续兑现； （4）坚持“商住并举”战略，通过与越秀房产基金双平台运作改善现金流状况，获得持续稳定的租金收入； （5）融资优势显著。我们预计 2022-2024 年越秀地产归母净利润分别为 48.3、57.0

3、、68.8 亿元人民币，对应 EPS 分别为 1.82、2.14、2.59 元港币，当前股价对应 P/E 估值分别为 4.6、3.9、3.2 倍，首次覆盖越秀地产，给予“买入”评级。 销售稳步增长，土储优质丰厚销售稳步增长，土储优质丰厚 越秀地产坚持以大湾区为发展核心持续深耕，同时也择机布局其他一二线城市。2021 年公司合同销售金额 1151.5 亿元，近十年销售复合增速 28.2%；大湾区作为公司大本营，贡献了 62%的销售业绩，基本盘稳固；同时公司其他区域也在迅速扩张，华东、华中、北方和西南地区销售额分别增长 30.1%、48.6%、9.0%和184.9%。2021 年公司新增拿地建面

4、918 万平米，截至 2021 年底，公司总土储建面 2711 万平米，广州新增土储和总土储占比分别为 42%和 48%。 两大国资背景股东加持，两大国资背景股东加持，TOD 业务迅速发展业务迅速发展 越秀地产股东背景强大，能够承接越秀集团和广铁集团孵化的优质项目。截至2021 年底，公司累计在广州收购了 6 个优质 TOD 项目，总土储达到 376 平方米，实现 TOD 项目销售额 178.7 亿元。 负债结构稳健负债结构稳健，融资能力一流，融资能力一流 公司“三道红线”一直保持绿档，截至 2021 年底平均融资成本仅 4.26%，达到近六年最低位， 继续保持国际评级机构穆迪和惠誉投资级评级

5、。 公司国企的背景，较低的融资成本和多元的融资渠道将为后续的开发经营提供强有力的支持。 风险提示：风险提示：政策调控风险，销售回款不及预期，TOD 项目开发进程不及预期 财务摘要和估值指标财务摘要和估值指标 指标指标 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 46,234 57,379 70,863 85,815 103,064 YOY(%) 20.6 24.1 23.5 21.1 20.1 净利润(百万元) 4,248 3,589 4,828 5,700 6,882 YOY(%) 21.9 (15.5) 34.5 18.1 20.7 毛利率(%) 25.1

6、21.8 20.2 20.0 20.5 净利率(%) 10.1 919.1 920.6 922.4 953.9 ROE(%) 9.6 7.7 9.4 9.6 9.9 EPS(摊薄/港币元) 1.60 1.35 1.82 2.14 2.59 P/E(倍) 5.2 6.2 4.6 3.9 3.2 P/B(倍) 0.5 0.5 0.4 0.4 0.3 数据来源：聚源、开源证券研究所（股价截至 2022 年 5 月 27 日，汇率 1 港币=0.85 人民币） -40%-30%-20%-10%0%10%2021-052021-092022-01越秀地产恒生指数开源证券开源证券 证券研究报告证券研究报告