2022年全球租赁市场空间格局、商业模式与机遇展望研究报告（63页）.pdf

1、2022 年深度行业分析研究报告 2 内容目录内容目录 1. 海外租赁体系：税收与融资优惠加速供给，租购同权助推需求海外租赁体系：税收与融资优惠加速供给，租购同权助推需求. 7 1.1. 市场格局：高机构渗透率与稳定的租金回报率 . 7 1.2. 发展过程：政策因时制宜，市场整体成熟 . 9 1.2.1. 日本：“供不应求-刺激供应-规范市场”三阶段 . 9 1.2.2. 美国：“混乱早期-小幅衰退-投资浪潮-行业低谷-逐渐恢复”的波动发展 . 10 1.2.3. 德国：“增加供给-鼓励投资-稳定市场”三阶段 . 11 1.2.4. 新加坡：“集中供给-租赁自有-发展公共住房-私人住宅补充”四

2、阶段 . 12 1.3. 驱动因素：城市化、租购同权、制度规范、税收优惠与金融支持 . 12 2. 海外商业模式：精准把握客户，高效融资扩张，多元增值获益海外商业模式：精准把握客户，高效融资扩张，多元增值获益. 14 2.1. 日本 Leopalace21：依托建造业务，精细化运营轻资产包租式公寓 . 14 2.2. 美国 EQR：融资高效多元，重资产模式提供资产增值空间 . 16 2.3. 德国 Vonovia：布局核心城市，出售非战略城市资产优化资产 . 18 2.4. 成功经验：高租金回报率、低融资成本与资产增值收益 . 20 3. 中国租赁体系：保障性租赁逐渐发力，市场化机构前景广阔中

3、国租赁体系：保障性租赁逐渐发力，市场化机构前景广阔 . 21 3.1. 住房租赁市场：市场化与保障性双轨并行 . 21 3.2. 市场化租赁：看好机构化租赁的长远前景 . 24 3.2.1. 市场空间：对标海外发达国家，机构化租赁空间广阔. 24 3.2.2. 政策配套：相关政策持续完善，助力行业稳健发展 . 24 3.2.3. 聚焦痛点：缓解市场供需错配，有效满足居民需求 . 26 4. 机构租赁市场：失落的现实，难解的困境机构租赁市场：失落的现实，难解的困境 . 27 4.1. 商业模式：直接诱发企业爆雷 . 27 4.2. 租金回报：难以支撑市场发展 . 28 4.3. 量化测算：项目盈

4、利条件苛刻 . 28 4.3.1. 轻资产项目依赖租金差，重资产项目前期投入大 . 28 4.3.2. 轻资产模型：溢价有限制约盈利，装修投入制约现金流 . 29 4.3.3. 重资产模型：土地成本是制约盈利的关键因素 . 31 4.4. 失败原因总结：畸形的商业模式、市场的低回报率与盈利的不可能三角 . 34 5. 可行路径：土地、经营、融资三向破局，期待土地端迅速突破可行路径：土地、经营、融资三向破局，期待土地端迅速突破. 34 5.1. 土地出让：政府量价齐发，加速破解住房租赁迷局 . 35 5.1.1. 商住房自持/配建：投资着陆难度较大 . 36 5.1.2. 纯租赁用地：低地价创造

5、盈利空间 . 38 5.1.3. 集体建设用地：政府出让净地是发展良策 . 41 5.1.4. “非改租”：盘活存量资源，或在保障性方向放量 . 43 5.2. 经营主体：中介系/国企系/开发商系发展相对成熟 . 46 5.2.1. 主体盘点：几轮出清，存量主体各具特点 . 46 5.2.2. 中介系：房屋周转优势突出，收入多元化是盈利要义. 47 5.2.3. 国企系：成本优势显著，保障底色决定盈利细水长流. 48 5.2.4. 开发商系：运营专业化是获取高溢价率的关键 . 51 3 5.3. 融资渠道：盈利困局制约住房租赁企业获取融资 . 53 5.3.1. 政策方向：多措并举支持住房租赁

6、融资，各渠道均有实践先例 . 53 5.3.2. 实操层面：行业融资大幅减少，中小企业融资困境加剧 . 55 5.4. 路径判断：着力转变土地出让方式，重点关注地方国企与优质房企 . 57 6. 机会与展望：保障性与市场化双轨下的租赁重生机会与展望：保障性与市场化双轨下的租赁重生 . 57 6.1. 保障性住房租赁：补足市场缺口，长期稳定放量 . 57 6.1.1. 政策目的：面向发展欠佳的市场化租赁，填补新市民、青年人住房缺口. 57 6.1.2. 建设力度：“十四五”期间，预计贡献大中城市 3-4 成住房增量 . 59 6.1.3. 受益对象：地方国企、优质房企与其他具备租赁运营经验的专业