【国盛证券】房地产开发2025W28：7月首周新房成交明显下降，上半年土地市场分化演绎-250713（15页）.pdf

1、证券研究报告|行业周报 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发房地产开发 2025W28：7月首周新房成交明显下降，上半年土地市场分化演月首周新房成交明显下降，上半年土地市场分化演绎绎 新房：新房：本周新房成交环比明显下降，主要是本周新房成交环比明显下降，主要是 7 月月是传统上地产淡季，并且是传统上地产淡季，并且上周数据涵盖上周数据涵盖 6 月末月末，因此环比基数也比较高。但本周季节性偏弱、量能，因此环比基数也比较高。但本周季节性偏弱、量能位于今年以来低点，也反映了现阶段新房市场较低迷的环境，仍有待政策位于今年以来低点，也反映了现阶段新房市场较

2、低迷的环境，仍有待政策端进一步加码。端进一步加码。本周 30 个城市新房成交面积为 131.0 万平方米，环比下降 54.8%，同比下降 20.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为 32.8万方，环比-60.2%，同比-37.5%；样本二线城市为 61.4 万方，环比-57.0%，同比-20.3%；样本三线城市为 36.9 万方，环比-43.3%，同比+6.1%。从今年累计 28 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 5517.6 万方，同比+0.9%；一线城市为 1444.6 万方，同比+8.8%；二线城市为 2637.3 万方，同比-3.9%；三线城市为 1435.6 万方，同比+2

3、.8%。二手房：二手房：本周本周 14 个样本城市二手房成交面积合计个样本城市二手房成交面积合计 188.2 万方，环比下降万方，环比下降3.7%，同比下降，同比下降 7.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为72.9万方，环比-14.3%；样本二线城市为 89.0 万方，环比 6.7%；样本三线城市为 26.3 万方，环比-2.1%。年初至今累计二手房成交面积为 5757.2 万方，同比增长 20.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为 2368.2 万方，同比+25.3%；样本二线城市为 2676.9 万方，同比+18.7%；样本三线城市为712.2 万方，同比+12.0%。行

4、情回顾：行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为本周申万房地产指数累计变动幅度为 6.1%，领先沪深 300 指数 5.30 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 1 名。上半年土地出让低位徘徊，结构分化明显。上半年土地出让低位徘徊，结构分化明显。据中指数据，2025 年上半年，300 城住宅用地出让金同比+27.5%，成交面积-5.5%。出让金同比增长主要是结构分化带来的，一线及二线城市出让金增长均超 40%，上半年TOP20 城市宅地出让金占全国比重升至 68%，核心城市单价较高的土地拉动整体出让金增长。但不论从出让金额或出让面积的绝对值看，上半年土地出让量能仍在历史低位徘徊。信用债

5、：信用债：根据 wind 统计数据，本周（7.7-7.13）共发行房企信用债 26 只，环比增加 8 只；发行规模共计 226.83 亿元，环比增加 124.35 亿元，总偿还量 192.05 亿元，环比增加 125.02 亿元，净融资额为 34.78 亿元，环比减少 0.67 亿元。投资建议：投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们 2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过 2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格

6、局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为 2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策 beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面 alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、