【东吴证券】物业公司2024年年报的四大预测：长风破浪会有时-250302（14页）.pdf

1、证券研究报告行业深度报告房地产服务 东吴证券研究所东吴证券研究所 1/14 请务必阅读正文之后的免责声明部分请务必阅读正文之后的免责声明部分 房地产服务行业深度报告 长风破浪会有时长风破浪会有时物业公司物业公司 2024 年年报年年报的四大预测的四大预测 2025 年年 03 月月 02 日日 证券分析师证券分析师 房诚琦房诚琦 执业证书：S0600522100002 行业走势行业走势 相关研究相关研究 “三问物业行业”系列报告之二转机、风险与分红 2024-09-18 现阶段投资物业股需思考的三个重要问题 2024-04-19 增持（维持）Table_Tag Table_Summary 投资

2、要点投资要点 预测一：收入利润增速中枢下移，回归正常商业逻辑对应增速。预测一：收入利润增速中枢下移，回归正常商业逻辑对应增速。我们判断，随着行业步入成熟阶段，同时头部物业公司收入已具备一定体量，未来头部公司的收入增速中枢将回归至 10%左右，个别优秀公司的增速仍能维持 15-20%。其中，物业服务业务的收入占比将会继续提升，预计未来中枢将提升至 70%左右。收入增速的放缓主要源于新拓项目增速放缓，新拓项目增速放缓源于对项目准入标准的提升，考核的重心从“量”调整为“质”，因此 2023 年起很多公司开始逐步退出前期拓展的部分无法盈利的项目。预测二：利润率分化加剧，需分辨变化的驱动是“增效”还是“

3、降本”。预测二：利润率分化加剧，需分辨变化的驱动是“增效”还是“降本”。利润率的三大判断：1）分化将持续加剧。未来几年，非业主增值服务及社区增值服务业务发展都将较为平稳，且在收入结构中的占比也会有所下降，因此物业服务业务的利润率将主导公司整体利润率的变化。2）良性的“增效”才具备可持续性。“降本类”措施可持续性差，“增效类”举措则相对更具备可持续性（如物业服务业务毛利率的提升较管理费用或销售费用的下降更好）。3）利润率的变化是一个中期维度的变量，扭转趋势并不容易，因此我们需要特别关注利润率已经出现拐点的公司，其利润率的修复可能带来年维度的估值修复的投资机会。预测三：回款整体下降，现金流面临一定

4、挑战。预测三：回款整体下降，现金流面临一定挑战。行业整体收缴率受宏观经济影响将逊于 2023 年，但预计行业部分优秀公司，通过各种催收措施，可将收缴率维持到与 2023 年基本持平的水平。收缴率下降带来两大影响：1）应收款增长，关注的指标应为“一年以上应收款”的占比和周转天数的变化；2）经营现金流下降，可能影响分红能力。关于收缴率和现金流的预测，更需要关注能够实现逆市增长或稳定的公司，因为其必然在经营管控或项目质量上优于行业平均水平，这种特质也只有在行业经历波动的状态下方能被放大，进而被发现。预测四：分红意愿继续提升，提升幅度可能弱于上一财年。预测四：分红意愿继续提升，提升幅度可能弱于上一财年

5、。我们预计2024年大部分公司会继续提升其分红比例，尤其是分红率仍然低于 50%的公司。部分受到商誉减值影响的公司，可能会通过维持或适当提高其分红总金额来变相实现分红率的提升。但受到收缴率下滑对现金流造成的影响，我们预计今年大部分公司分红率的提升幅度可能会少于 2023 年。投资建议：投资建议：我们观察到物业行业已经出现诸多向好的趋势，但仍不足以到达行业系统重估的临界点。但部分优秀的公司领先行业率先触及了临部分优秀的公司领先行业率先触及了临界点：界点：1）基本摆脱地产关联方的影响；）基本摆脱地产关联方的影响；2）收入利润稳定增长，利润率）收入利润稳定增长，利润率企稳或回升；企稳或回升；3）分红

6、率持续提升。我们认为，当前时点的物业公司给）分红率持续提升。我们认为，当前时点的物业公司给予予 10-15 倍的倍的 PE 是相对合理的估值区间，到达或接近重估临界点的公是相对合理的估值区间，到达或接近重估临界点的公司理应给予更高的估值司理应给予更高的估值，典型的公司为：华润万象生活华润万象生活和绿城服务绿城服务，是我们当前最为看好的标的，此外建议关注中海物业、万物云、滨江服务中海物业、万物云、滨江服务等。风险提示：风险提示：大股东/关联方交付项目规模不及预期；地产销售复苏不及预期；社会总需求恢复缓慢；外拓规模不及预期；关联方大股东对资金占用的风险。-11%-4%3%10%17%24%31%3