1、证券研究报告证券研究报告房地产行业深度研究报告现房现房销售制度浅析销售制度浅析2025/8/6徐超S1190521050001证券分析师：分析师登记编号：戴梓涵S1190524110003证券分析师：分析师登记编号：房地产行业报告房地产行业报告请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远报告摘要报告摘要一、现房一、现房销售规模的销售规模的现状。现状。2015-2021年期间，随着房地产市场快速发展以及期房预售制的应用，现房销售占比由23%回落至10%，2022年后现房销售占比持续上升，2025年1-6月，全国新建商品房销售面积4.59亿平方米，其中商品房现房销售1.63亿平方米，同比

2、增长12.5%，期房销售2.96亿平方米，同比下降10.6%，现房销售面积占比35.5%，较2024年全年提升4.7个百分点，现房销售市场份额逐步扩大。不同省份的现房销售规模与占比存在显著差异。二、现房二、现房销售制度的历史复销售制度的历史复盘盘。早期阶段（2000年以前）；现房销售试点阶段（2000-2019年）；风险倒逼阶段（2020-2023年）；系统改革阶段（2024年至今）。三、信阳和荆门两市拟全面推行“现房销售”三、信阳和荆门两市拟全面推行“现房销售”新政。新政。2025年5月13日，信阳住建局发布关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）批前公示，2025年7月1日，湖北荆门市

3、提出有序推进现房销售。信阳市成为近期全国首个明确全面落实现房销售的城市，主要受到土地市场低迷、人口净流出、新房销售市场表现较弱、库存去化周期长等因素影响，预计对当地市场影响较小，但将起到较大的示范意义。四、现房四、现房销售制度的案例销售制度的案例以海南省为以海南省为例。例。在健全现房销售制度体系方面，海南注重政策“叠加”效应，现房销售制度对海南市场的短期影响有限，目前累计有8万套左右的住房（含安居房）实施现房销售。五、现房五、现房销售的影响及未来销售的影响及未来发展发展。现房销售模式的推广将对房地产市场产生多方面影响。短期内，现房销售政策的落地将引发房地产市场供需结构的深度重构，对于部分库存积

4、压严重的地区，有助于推动加速去库存，但推行现房销售对房企开发商带来了资金压力，我们预计现房销售政策将先在库存较高，去化压力大的低能级城市落地，未来一段时间住房预售和现房销售制度将并存发展。中长期来看，现房销售将推动行业向高质量发展转型。具备雄厚资本实力、卓越产品创新能力及良好品牌口碑的房地产企业将获得更强的市场竞争优势，而实力较弱的开发主体则可能面临市场出清风险，推动行业集中度提升。此外，现房销售还将带动相关配套产业的发展与升级。但需要政府在规划、金融等多方面给予相关政策支持，后续需关注相关政策的配套支持以及各地方的落地情况，建议关注基本面稳健、融资能力强、具备竞争优势的央国企房企开发商。六、

5、风险六、风险提示提示：现房销售配套政策落地进程不及预期；土地市场走势超预期风险；房地产行业下行风险请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远一、现房销售规模的现状二、现房销售制度的历史复盘三、信阳和荆门两市拟全面推行“现房销售”新政四、现房销售制度的案例以海南省为例五、现房销售的影响及未来发展六、风险提示目录目录请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远一、现房销售规模的现状一、现房销售规模的现状图表1：全国商品房销售面积及现房销售占比（单位：万平方米）现房销售，现房销售，是指房地产开发企业将已竣工验收合格、具备法定交付条件并可直接办理产权登记的商品房向市场出售的行为。

6、购房者在交易完成后，即可获得房屋的实际占有和使用权，通常能迅速完成产权转移；期房销售期房销售即商品房预售制度，是指开发企业在项目建设完成前，预先向社会销售尚处于建设阶段的商品房。购房者依据规划设计、合同约定等要素进行购买决策，并在未来约定的时点接收房屋。据国家统计局数据，2015-2021年期间，随着房地产市场快速发展以及期房预售制的应用，现房销售占比由23%回落至10%，2022年后现房销售占比持续上升，2025年1-6月，全国新建商品房销售面积4.59亿平方米，其中商品房现房销售1.63亿平方米，同比增长12.5%，期房销售2.96亿平方米，同比下降10.6%，现房销售面积占比35.5%，