1、核心趋势洞察中国生命科学2025 年 7 月2 核心趋势 洞察摘要报告介绍核心趋势洞察 行业与房地产视角核心趋势洞察 业主视角核心趋势洞察 租户视角核心趋势洞察 生命科学市场要点总结04061314365466目录4 核心趋势 洞察摘要中国生命科学行业正经历快速变革，其基础是政策放宽、技术创新、本土主要企业崛起以及专用房地产生态系统的发展。本报告中国生命科学核心趋势洞察全面概述了当前市场动态、监管变化、业主与租户视角及未来发展方向。4 政策环境国家与地方推动因素2024-2025 年实施的改革显著加速了行业发展。国家层面，中国放宽了基因和细胞治疗领域的外资投资限制，并允许在主要城市设立外商独资

2、医院。数据保护和营销市场独占期等监管激励措施改善了创新药物的市场准入。地方层面，北京、上海、深圳、广州和苏州等城市正推出定向补贴、快速审批通道和生态体系建设计划，直接助力生物技术发展。行业创新与企业成长中国生命科学企业正从仿制药生产转向创新疗法。康方生物、百济神州、亘喜生物、传奇生物等公司已成为全球参与者，在 CAR-T 细胞疗法、双特异性抗体和人工智能辅助研发领域处于领先地位。这些企业不仅将前沿治疗商业化，还吸引了国际投资和许可协议，强化了中国在全球生命科学领域的地位。房地产开发与区域枢纽苏州生物医药产业园（BioBAY）、上海张江高科技园区、广东生物岛创新中心等创新枢纽是区域集聚的核心。这

3、些枢纽提供端到端支持，包括共享实验室、风险投资接入、符合GMP 标准的设施以及与学术和临床网络的紧密联系。成都、宁波等二线创新城市的崛起进一步扩展了增长走廊。5戴德梁行业主视角演变的房地产模式房地产开发商和业主正通过轻资产模式、灵活租赁及高规格实验室和生产空间适应行业特定需求。一线城市面临饱和，但中西部地区需求稳健。开发商正纳入先进可持续性和合规性功能，以满足日益增长的监管和 ESG 要求，尤其在 GMP 和洁净室环境中。数字化、环境政策及差异化租户策略正在塑造表现。运营商现在聚焦集成生态系统，通过平台将租户与研发服务、政策优惠和技术合作伙伴连接。租户视角增长、创新与挑战生命科学租户正应对监管

4、改革、合规要求提升及市场竞争加剧。许多企业正实现生产和研发本地化，利用区域补贴并投资人工智能创新平台。租户寻求灵活性、人才与基础设施的邻近性，以及支持加速创新和运营敏捷性的研发与制造共址。房地产方面，需求最旺盛的是 GMP 认证实验室、模块化生产设施和共享创新平台。租户强调区位优势、可持续性认证（如 LEED、WELL）以及融入可加快产品上市的集群。未来展望高价值增长与房地产演进展望 2025 年及以后，增长机会在于人工智能驱动的药物研发、个性化医疗、先进疗法（CGT、RNA）和绿色认证设施。政府政策继续通过快速审批、罕见病资助及与双碳和 ESG 目标一致的补贴支持创新。生命科学房地产正从通用

5、园区转向专业化、数字化赋能的园区，具备高合规性和灵活性。投资策略日益强调长期合作、协同运营模式和数字基础设施。业主和租户均表示谨慎乐观，认为战略差异化和区域定位是释放未来价值的关键。5戴德梁行6 核心趋势 洞察V中国的生命科学产业正在经历一个转型阶段，由进步政策、突破性创新、有影响力的生命科学公司的出现和战略区域发展驱动。这份报告深入探讨了塑造该领域的最新趋势。报告介绍1A政策环境激发增长与创新近期政策举措对中国生命科学领域产生显著影响：外资准入开放：2024 年，中国放宽了在北京、上海、广东和海南等自由贸易试验区（FTZs）对干细胞研究、基因治疗及遗传诊断领域的外资限制。此举允许外资机构参与

6、产品注册、营销与生产，促进国际合作。7戴德梁行V监管激励机制：国办发202453 号文推出监管数据保护及特定药品（含孤儿药与儿科用药）市场独占期等措施，旨在消除创新药械市场准入障碍。外商独资医院：中国现已允许在北京、上海、深圳等城市设立外商独资医院（中医类除外），以提升医疗服务水平并吸引外资（图 1）。图 1：中国近期全国层面政策资料来源：戴德梁行研究部放宽外资准入限制外商独资医院知识产权保护自2024年起，在中国（北京）自由贸易试验区、中国（上海）自由贸易试验区、中国（广东）自由贸易试验区和海南自由贸易港允许外商投资企业从事人体干细胞、基因诊断与治疗技术开发和技术应用，以用于产品注册上市和生