1、基础设施公募REITs的“中国特色”制度设计、估值机制与服务路径评估咨询服务部2025年7月030201基础设施REITs的“中国特色”制度设计、估值机制与服务路径3.1 斩获首单项目 2.1 现金流折现法是主流估值方法 3.2 关注潜力赛道 2.2 “三面五率”评估体系的搭建 3.3 多层次金融工具适配 2.3 产权型REITs估值关注点 3.4 国际经验、本土理解 2.4 经营权型REITs估值关注点 3.5 全牌照与人才储备 2.5 三大核心估值变量对比分析 3.6 关注扩募成长需求 目录1.1 “基础设施属性”底色鲜明 中国基础设施公募REITs的独到之处 中国公募REITs估值体系的

2、逻辑框架与关键参数 中国公募REITs及金融体系对评估能力的新要求 1.2 产权型与经营收益权型并行 1.3 中国独有的“三层结构”05071205071209130509120913132基础设施REITs的“中国特色”制度设计、估值机制与服务路径自2020年首批9只公募基础设施REITs产品上市以来，中国公募REITs市场总发行规模已超过1800亿元，总市值规模突破2000亿元大关，共上市68只REITs产品（截至2025年6月30日）。四年间，随着监管框架逐步健全，产品体系日趋丰富，市场理解不断深化，公募REITs日益成为盘活存量资产、提升基建效率和优化资本配置的重要金融工具。与国际成熟

3、市场上以办公楼、购物中心、公寓等商业地产为底层资产的REITs产品不同，中国的公募REITs自设立之初即聚焦于具有公共服务属性的基础设施资产，呈现出鲜明的中国特色。本文将围绕中国公募REITs的制度逻辑、估值方法及专业服务需求等多个维度展开系统分析，探讨REITs市场的高质量发展的路径。3基础设施REITs的“中国特色”制度设计、估值机制与服务路径中国基础设施公募REITs的独到之处014基础设施REITs的“中国特色”制度设计、估值机制与服务路径此外，与成熟市场不同，根据资产权属和收益结构，中国公募REITs主要分为产权型和经营收益权型两大类。产权类REITs以租赁收入及运营服务费为核心的收

4、益架构，其现金流表现与市场供需格局呈现高度关联性，租金水平与空置率在经济周期及区域发展态势影响下呈现动态调整特征。产权类REITs的收益受两方面影响：一是项目运营产生的稳定现金流；二是来自底层资产价值增值带来的资本利得。第二部分收益的实现有不确定性和周期性。经营权类REITs采用特许经营模式，收入结构以使用费为主导，我国基础设施与公用事业特许经营体系多数实行政府主导的定价机制，收费标准具备相对稳定性。环保处理费、交通通行费等收费水平主要由国家主管部门或地方政府通过政策文件及特许经营协议予以规范，价格波动幅度相对有限，收益来源单一且明确，主要依赖项目运营所产生的净现金流分配。另外，鉴于两类REI

5、Ts的资产权属性质存在根本差异，其存续期限的制约因素亦有显著不同。产权类REITs的存续期限主要受底层项目剩余土地使用年限制约，经营权类REITs的存续期限则取决于特许经营权的剩余有效期。从公募REITs架构看，中国公募REITs目前独有的公募基金-资产支持专项计划-项目公司三层架构，确保底层资产权属清晰、运营合规，同时还有税收优化效果。不过这种结构虽符合国情，但也增加了管理成本，进而会对监管审查视角、现金流预测以及估值逻辑等产生一定影响。与海外REITs产品往往重商业、轻基建不同，中国公募REITs在制度设计之初即明确基础设施为其底层资产，凸显出中国公募REITs的公共服务属性。2020年试

6、点启航之时，污水处理、垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流等五大主流基础设施领域成为首批底层资产的主体。根据彭博数据分析，中美REITs市场在资产结构上存在显著差异：美国市场以多元化经营（23.5%）、工业（21.2%）、住宅（18.3%）、医疗保健（13.8%）和零售（11.9%）为主导，合计占比88.7%；而中国市场则以交通基础设施（32.9%，主要为高速公路特许经营类）、园区基础设施（22.1%）、消费基础设施（15.4%）、能源基础设施（11.2%）和仓储物流（8.2%）为主，合计占比89.8%。与日本市场（AJPI数据）84.1%集中在办公楼、物流设施和零售的结构相比，