08季峰-解构与重塑——城市更新中的不动产登记.pdf

1、P1季 峰盐城市不动产登记中心2025年6月解构与重塑城市更新中的不动产登记P2P201背景02顿悟：城市更新治理的空间正是不动产物权所依附的客体03聚焦：城市更新各阶段涉及的不动产登记事项04反思：城市更新倒逼进一步探究一些既有认知05展望：不动产登记制度需要进一步丰富完善P3背 景目前，城市更新相关制度尚处于探索阶段，跨部门统筹的整体性、系统性不够，政策存在碎片化的现象。尽管一些地方出台了条例、办法及配套政策，但是在面对复杂的更新行动时，频繁以“一事一议”方式应对，影响了实施效率。二十届三中全会关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定明确提出，建立可持续的城市更新模式和政策法规。P4石

2、榴新村城市更新项目P5石榴新村城市更新项目P6石榴新村城市更新项目城市更新完成后的石榴新村P7石榴新村城市更新项目外迁101户中，前期有部分权证已注销，部分未注销（如右图），最后经过区政府努力，选择外迁住户权证全部完成注销，本次划拨范围=全部外迁户权证注销土地使用权范围+公共部分无土地使用权人用地范围。创新“开天窗”方式供地P8石榴新村城市更新项目P9党中央、国务院非常重视城市更新工作 2024年底 举行的中央经济工作会议，将“大力实施城市更新”列为2025年的重点任务。2019年12月 中央经济工作会议上我国首次提出“城市更新”。2021年3月“城市更新”被写入政府工作报告和“十四五”规划，

3、上升至国家战略层面。2025年 1月20日，全国城市更新工作部署视频会议在北京召开。中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰指出，进一步认识实施城市更新对于城市发展模式转型、助力经济高质量发展、满足人民群众需要的重大意义，坚持目标导向和问题导向，有力有序有效推进城市更新重点任务。2025年 5月2日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布关于持续推进城市更新行动的意见，明确提出”完善城市更新相关的不动产登记制度“。P10背景:从大规模的增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重城市更新面临产权分散、更新对象多样、产权主体多元、用地权属混杂、利益关系复杂等难题，更新过程中空间资源配置和权益统筹平衡难度大

4、。城市更新转向“留改拆”模式，现有体制机制和法律需调整。传统规划和土地政策对于城市更新适用性不够，缺乏匹配性和灵活性。P11城市更新在“两个世界”中同步进行 在“现实世界”层面，城市更新活动表现为具 体的更新措施，包括保留、保护、整治、改建、拆除和重建等，通过这些措施，实体可见的房屋、道路绿地等生产生活设施功能获得提升，旧貌焕发新颜 在“法律世界”层面，不动产的所有权、使用权等权利人和城市的管理者在更新活动中调整各自权利和义务，重新分配不动产利益，调整生产关系。有一个重新洗牌和码牌的过程。城市更新并不在物理建设改造后即宣告完成，而是以合法、准确的不动产登记为最终标志。P12研究思路1.聚焦城市

5、更新中的不动产登记相关问题2.分析比较域内外城市更新条例及细则3.解剖不动产登记的典型案例4.探究空间解释方法5.围绕更新单元、权利归集、登记本体等核心要义6.找寻依法合规的实务路径一年来的实地调研和分析研究，我们发现，城市更新从另一个视角解构了土地、规划、建设等行政管理与民事权利的关系，也解构了房地之间物权关系。另一方面，城市更新中不动产物权变动也有其内在的逻辑，相应地不动产登记工作也应当遵循一定的规律。P13P13顿悟：城市更新治理的空间正是不动产物权所依附的客体02P14城市更新就是通过城市体检发现问题，由物业权利人达成共识，通过改造旧的建筑，完善配套实施，形成新的建筑区划，打造新的城市

6、空间。城市更新中涉及不动产登记的类型主要是拆除重建，而其中最复杂的是住宅区、多主体的产业项目等建筑物区分所有情形。城市更新治理的空间正是不动产物权所依附的客体P15城市更新是一种空间治理。对城市空间资源进行重新调整配置，以更好地满足人们的期望需求，并适应经济社会发展。城市更新治理的空间正是不动产物权所依附的客体P16城市更新治理的空间正是不动产物权所依附的客体理清其中复杂的权利配置关系，需要我们增强空间观念，跳出传统思维，从实体化、平面化的土地观念中解放出来。建设用地使用权-“立体空气体积”P17空间具有使用价值和价值，也是稀缺资源。随着社会经济发展、现代测绘和信息技术的应用，一个权属封闭的三