万科企业股份有限公司2011年度报告（217页）.pdf

1、第 1 页 2011 年度报告年度报告 公告编号：万公告编号：万2012-011 重要提示：重要提示： 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 王石主席、郁亮董事、孙建一董事、肖莉董事、张利平独立董事、陈茂波独立董事亲自出席本次董事会会议。乔世波副主席、蒋伟董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权郁亮董事代为出席并行使表决权；王印董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权肖莉董事代为出席并行使表决权；齐大庆独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权陈茂波

2、独立董事代为出席并行使表决权；华生独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权张利平独立董事代为出席并行使表决权。 董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。 致股东.2 公司基本情况简介 4 会计数据和财务指标摘要.5 股本变动及股东情况.6 董事、监事、高级管理人员及员工情况.10 公司治理15 股东大会情况简介23 董事会报告25 监事会报告.49 重要事项.50 2011 年年志58 财务报告.58 第 2 页 一、致股东一、致股东 这是一个似曾相识的冬天。或许太阳之下，本来并无新事。经历过 2006 年以来完整行业周期

3、的我们，对冬日的再临，不应有任何诧异，亦无须任何惊惶决定行业广阔前景与向上趋势的长期性因素，并未发生改变；而驱动市场短期波动和反复调整的深层次矛盾，其实也别无二致。关于这一切，在过去历年的报告中，我们已经反复讨论过。 当然，市场周期的起伏跌宕，与天行有常的季节轮换，仍然存在差异。对于季节，我们不仅能洞明其交替次序，也不难掌握精确的变换时点。而要对市场周期的时间节点做出同样精准的预判，则困难得多。市场是人类事务。人类具有预期，懂得总结规律，并总会试图去运用它们。人类的观察、判断、预期和行为，各自存在差异，却或多或少都会对这些事情的发展产生影响，因此人类事务，往往并不具备自然现象那种恒久不变的规律

4、性。 变化与不变变化与不变 对于市场，也许变化是唯一的不变，不确定性是唯一的确定。因此一直以来，我们主张“应变重于预测”，反对高估和迷信自身的预测能力，即使我们在这种能力上相对具有优势。而比“应变”更重要的，可能是“不变”不变的信念和理想，对永恒商业逻辑的理解，以及尽可能稳定的经营策略。 在过去的报告中，我们已经详细讨论过，企业存在的理由、职业经理人的使命，以及万科始终坚持的经营原则。在这些问题上，不同个体、组织可能有不同的选择，但每种选择一旦作出，通常都具有其稳定性，甚至变成难以改变的路径依赖。 而经营策略通常则更为灵活，大部分企业会根据对市场环境变化的判断，选择自己认为当前更为适宜的策略。

5、但是，当环境短期变化高度复杂，甚至方向逆转的时间长度短于企业策略调整产生作用所需的时间长度时，频繁调整策略的结果可能恰得其反。而当市场的长期发展方向远比短期波动趋势更易于判断时，经营策略的稳定性，则较其灵活性，可能更为重要。 万科的经营策略，相对是比较稳定的。这些策略包括：坚持小户型和装修房；坚持快速周转和较少的土地储备；重视合作；稳健的投资策略；以及推动住宅产业化和绿色建筑。 关于快速周转、稳健投资、重视合作，以及成为卓越绿色企业的愿景，在以往的报告中，都曾经做过较为详尽的讨论。而其余两点，在这里可以进一步作出解释。 小型化与装修房小型化与装修房 在行业领先企业中，万科的平均户型可能是最小的

6、，而万科也可能是最先实现基本装修交房的企业。万科对住宅小型化和装修房的坚持，最初源于企业理想而非商业考量。 中国本来就是一个人多地少的国家。而中国正在经历的全球有史以来最快的城市化进程，必然导致第 3 页 人口流入地家庭数量、人口密度迅速上升，而城市建设、土地开发的速度，很难跟上城市化的速度。只有节约利用土地，才能用有限的土地，满足尽可能多家庭的居住需求。早在 1990 年代末，我们就注意到这一点，并一直坚持住宅小型化是必然趋势的判断。从 2001 年开始，万科就展开了小型化住宅的专项研究。近年来，万科销售的产品中，144 平方米以下户型，占比一直接近 90%。 同时，城市化过程中，年轻人群是