1、请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分稀缺体育场馆稀缺体育场馆+赛事运营标的，基本面扎实向上赛事运营标的，基本面扎实向上珠江股份首次覆盖报告珠江股份首次覆盖报告珠江股份（600684.SH）房地产服务证券研究报告/公司深度报告2025 年 07 月 11 日评级评级：增持增持（首次）（首次）分析师：郑澄怀分析师：郑澄怀执业证书编号：执业证书编号：S0740524040004Email：分析师：张骥分析师：张骥执业证书编号：执业证书编号：S0740523060001Email：分析师：由子沛分析师：由子沛执业证书编号：执业证书编号：S0740523020005Email

2、：基本状况基本状况总股本(百万股)853.46流通股本(百万股)853.46市价(元)4.30市值(百万元)3,669.88流通市值(百万元)3,669.88股价与行业股价与行业-市场走势对比市场走势对比相关报告相关报告公司盈利预测及估值指标2023A2024A2025E2026E2027E营业收入（百万元）3,2721,5581,5871,7101,850增长率 yoy%-15%-52%2%8%8%归母净利润（百万元）-63166297125增长率 yoy%97%125%298%56%29%每股收益（元）-0.070.020.070.110.15每股现金流量-0.150.260.540.30

3、0.37净资产收益率-13%3%16%29%41%P/E-58.3235.659.237.829.4P/B8.38.010.513.215.9备注：股价截止自2025 年 07 月 11 日收盘价，每股指标按照最新股本数全面摊薄报告摘要核心观点核心观点：珠江股份珠江股份 23 年完成资产置换年完成资产置换，已将房地产业务全部置出已将房地产业务全部置出，置入资产为文体运营置入资产为文体运营+城城市服务双轮驱动市服务双轮驱动。物业服务为公司物业服务为公司“现金牛现金牛”业务业务，利润近年稳步增长利润近年稳步增长；文体运营业务由场馆文体运营业务由场馆运营运营(轻资产模式轻资产模式)+体育赛事主办体育

4、赛事主办+演唱会三方面驱动增长，为未来公司业绩增长核心引擎。公演唱会三方面驱动增长，为未来公司业绩增长核心引擎。公司司 24 年受证券投资年受证券投资+资产减值等影响表观业绩，资产减值等影响表观业绩，25 年起整体业绩预计迎来底部向上。年起整体业绩预计迎来底部向上。首次覆盖，给予首次覆盖，给予“增持增持”评级。评级。预计公司 25/26/27 年收入为 15.87/17.10/18.50 亿元，yoy+2%/+8%/+8%，归母净利润 0.62/0.97/1.25 亿元，yoy+298%/+56%+29%，对应 PE 估值分别为 59.2/37.8/29.4 x，考虑到公司业务稀缺性，首次覆盖

5、，给予“增持”评级。公司公司 23 年资产置换后年资产置换后，以文体运营与城市服务为核心业务以文体运营与城市服务为核心业务。珠江股份 23 年将传统地产业务置出，置入控股股东旗下的文体运营与城市服务业务，由此顺利轻资产转型。置入资产珠江城服（100%股权，以物业管理为主）的 2023/24/25 年归母净利润承诺不低于 0.68/0.74/0.79 亿元，2023/24 年，珠江城服实际完成业绩 0.77/0.76 亿元，均超额兑现。公司截至 2024 年期末在管项目 345 个，在管建筑面积 3905 万平米，25 年同样有业绩承诺，整体有望继续保持稳健增长。文体运营成长逻辑：场馆运营市场化

6、红利文体运营成长逻辑：场馆运营市场化红利+自办体育赛事自办体育赛事 IP 发力发力+演唱会演唱会&音乐节联办加速布音乐节联办加速布局，促内需背景下潜力大。局，促内需背景下潜力大。珠江文体为公司的文体运营核心主体，大型体育场馆运营数量已从2015 年 3 个，增长至 2025Q1 期末的 30 个（合计建筑面积约 293.15 万平方米），2015 至 2024年收入 CAGR 18.2%（24 年收入 3.73 亿元/净利润 3369 万元），该业务拥有较高的景气度。此外，近期管理层调整可看出，文体运营为公司未来发力重点：2025 年 4 月选举李超佐先生(曾任珠江文体董事长）为上市公司董事长