1、证券研究报告行业深度报告金融产品 东吴证券研究所东吴证券研究所 1/30 请务必阅读正文之后的免责声明部分请务必阅读正文之后的免责声明部分 金融产品行业深度报告 低利率时代低利率时代 REITs 的配置价值：制度、市场的配置价值：制度、市场与展望与展望 2025 年年 07 月月 09 日日 证券分析师证券分析师 孙婷孙婷 执业证书：S0600524120001 证券分析师证券分析师 唐遥唐遥衎衎 执业证书：S0600524120016 行业走势行业走势 相关研究相关研究 广发恒生港股通科技主题 ETF（159262.SZ）：估值修复潜力可观，政策助力科技腾飞 2025-07-06 继续看好保

2、险股估值修复；期待非银中报较好表现 2025-07-06 增持（维持）Table_Tag Table_Summary 投资要点投资要点 REITs 基础概念：产品架构与中外差异基础概念：产品架构与中外差异 发展背景：发展背景：自 2021 年起，中国公募 REITs 通过“公募基金+ABS 专项计划”双层架构推动基础设施资产证券化，提升流动性，助力地方政府债务结构优化。市场特征：市场特征：当前试点资产涵盖收费公路、产业园区、保障性租赁住房等13 类，分为产权类和特许经营权类，前者侧重租金和增值收益，后者依赖收费权现金流。中外差异：中外差异：中国 REITs 偏重政策目标和流动性保障，未来有望借

3、鉴国际经验，逐步放宽资产类型限制，推动市场化发展。REITs 发展回顾：政策筑基下的市场扩容与结构演进发展回顾：政策筑基下的市场扩容与结构演进 底层资产：底层资产：底层资产类型持续丰富，2024 年新增水利设施、市政管网等，2025 年数据中心 REITs 项目即将落地。目前，资产筛选逻辑逐渐从政策兜底向现金流质量导向转变。市场规模：市场规模：发行规模呈波动性变化，2023 年受宏观经济和资金面收紧影响，发行回落；2024 年市场再度反弹，资产质量要求上升。发行机制：发行机制：REITs 发行采用“战略配售+网下询价+公众发售模式”，战略配售市场均值达72.2%，增强了项目稳定性但限制了二级市

4、场流动性。风险收益：风险收益：REITs 具有介于股债之间的风险与收益特征，叠加独特的低相关性优势，使其成为大类资产配置中具有吸引力的选择。分红情况：分红情况：受政策强制分红机制的推动，公募 REITs 具有较强的分红能力，部分产品通过跨期调配实现了超额分红，但不同产品之间的分红稳定性差异较大。投资者结构：投资者结构：公募已形成多元化的投资者结构，保险公司、公募基金和券商构成主要投资力量，各自依据风险偏好进行差异化配置。在低利率背景和政策支持下，长期资金流入将进一步增长 REITs 未来展望：低利率时代，在政策支持与结构优化中寻找配置价值未来展望：低利率时代，在政策支持与结构优化中寻找配置价值

5、 制度展望：制度展望：扩募机制常态化提升市场扩容效率；税收政策优化将进一步提升产品净回报，吸引长期资金。产品展望：产品展望：资产类型多元化加速，2025 年数据中心、风电等新兴资产涌现，推动市场扩展与风险分散；分层结构提升了市场吸引力，并缓解了扩容中的结构性风险；运营能力或成为产品新亮点。资金展望：资金展望：长期资金流入持续，险资和养老金持仓比例上升，资金结构优化增强了市场稳定性；流动性提升和金融工具创新推动了市场活跃度；收益优势和抗周期性增加配置价值。市场展望：市场展望：低利率环境支持 REITs 作为高息资产；消费基础设施和保障性租赁住房表现突出，仓储物流板块增长潜力强；随着政策支持加强，

6、预计各板块表现将更符合底层资产逻辑，市场成长空间持续扩展。-8%0%8%16%24%32%40%48%56%64%2024/7/92024/11/72025/3/82025/7/7非银金融沪深300 请务必阅读正文之后的免责声明部分请务必阅读正文之后的免责声明部分 行业深度报告 东吴证券研究所东吴证券研究所 2/30 风险提示：风险提示：（1）底层资产质量分层明显，运营透明度仍有待提升；（2）扩募机制运行仍处于制度磨合阶段；（3）尾部产品流动性劣势抬升市场结构性风险；（4）治理机制分层与信息披露不对称仍存结构性缺口。请务必阅读正文之后的免责声明部分请务必阅读正文之后的免责声明部分 行业深度报告