1、 专题研究报告 1 会计准则变更及对地产企业信用水平的影响分析会计准则变更及对地产企业信用水平的影响分析 新准则是否会优化地产企业报表新准则是否会优化地产企业报表 一、新会计准则的变更一、新会计准则的变更 1准则内容的变化 2017 年 7 月 5 日，财政部修订发布了企业会计准则第 14 号收入，自我国 2006年发布收入准则和建造合同准则至今已逾十载，财政部首次对收入相关准则进行了全面修订，主要是为了与 2014 年 5 月发布的国际财务报告准则第 15 号客户合同收入保持趋同。该准则规范收入确认、计量以及对相关信息的披露。本次准则修订的主要内容有： 表 1 企业会计准则底 14 号收入2

2、006 版与 2017 修订版主要内容差异对比 2006 年年CAS 14-收入和收入和CAS 15-建造合同建造合同 2017 年年CAS 14-收入收入 新旧差异新旧差异 第四条第四条 销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（三）收入的金额能够可靠地计量；（四）相关的经济利益很可能流入企业；（五）相关已发生或将发生的成本能够可靠计量。 第四条第四条 企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。 第十二条第十二条 对

3、于在某一时段内履行的履约义务，企业应当在该段时间内按照履约进度确认收入。但是履约进度不能合理确定的， 应考虑商品的性质，采用产出法或者投入法确定恰当的履约进度。 以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准。 CAS 15 第五条第五条 一项包括建造数项资产的建造合同，同时满足下列条件的，每项资产应当分立为单项合同：（一）每项资产均有独立的建造计划；（二）与客户就每项资产单独进行谈判，双方能够接受或者拒绝与每项资产有关的合同条款； （三） 每项资产的收入和成本可以单独辨认。 第五条第五条 企业应当按照从购货方已收或应收的合同或协议价款确定销售商品收入金额，但已收或者应收的合同或协议价

4、款不公允的除外。 第九条第九条 合同开始日， 企业应当对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行，然后，在履行了各单项履约义务时分别确认收入。 第十四条第十四条 企业应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。 定义 “履约义务” ；识别合同所包含的各单项履约义务， 并按照单独售价的相对比例将交易价格分摊至各单项履约义务。 资料来源：财政部，联合评级整理 （一）统一收入确认模型，解决目前收入确认时点的问题。 新收入准则将现行收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模型， 要求采用统一的收入确认方法，规范所有与客户之间的合同产生的

5、收入，更好的解决了“在某一时段内”还是“在某一时点”确认收入的问题。 （二）收入确认时点的判断标准由风险报酬转移变成控制权转移。 专题研究报告 2 现行收入准则要求区分销售商品收入和提供劳务收入， 并且强调在将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方时确认销售商品收入。 新收入准则打破商品和劳务的界限， 要求客户取得相关商品（或服务）控制权时确认收入，此举更加科学合理地反映企业的收入确认过程。 （三）解决了包含多重交易安排合同的收入确认问题。 新收入准则对包含多重交易安排的合同的会计处理提供了更明确的指引， 要求企业在合同开始日对合同进行评估， 识别合同所包含的各单项履约义务， 按照各单项履约

6、义务所承诺商品（或服务）的单独售价的相对比例将交易价格分摊至各单项履约义务，进而在履行各单项履约义务时确认相应的收入。 （四）对于某些特定交易（或事项）的收入确认和计量给出了能更好的指导实务操作的规定。 新会计准则对于某些特定交易（或事项）的收入确认和计量给出了明确规定。例如，区分总额和净额确认收入、附有质量保证条款的销售、附有客户额外购买选择权的销售、向客户授予知识产权许可、售后回购、无需退还的初始费等，这些规定在事务操作中更实用，满足企业收入核算的实际需要，从而提高会计信息的可比性与可靠性。 新会计准则的核心原则是基于公司与客户之间订立的合同， 确认收入的方式以商品或服务控制权的转移来决定