1、 请务必阅读报告末页的重要声明 glzqdatemark1 证券研究证券研究报告 行业研究|行业专题研究|房地产 地产地产 20242024 年报分析：业绩探底持续分年报分析：业绩探底持续分化，资产质量决定经营表现化，资产质量决定经营表现 2025年05月15日2025年05月15日|报告要点|分析师及联系人 证券研究证券研究报告 请务必阅读报告末页的重要声明 1/25 在行业低景气度背景下，2024 年房企整体业绩和经营表现有一定压力，房企间分化成为常态。未来房企的竞争在于资产质量（土储布局和债务结构）、产品品质与服务、品牌影响等方面，当前新房市场以改善需求为主导，能在核心城市核心区域打造出

2、适配客户需求产品的房企预计能获得更好的销售和业绩，兼顾去化流速与利润空间，推荐持续在一线和强二线城市拿地的龙头房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、建发股份等。杜昊旻 方鹏 姜好幸 刘汪 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524100003 SAC：S0590524070008 iYlYlXjWiW9UnUnP9P9RbRpNrRoMsPiNqQqNfQmNqO9PpPzQuOmQpRMYsRsR请务必阅读报告末页的重要声明 2/25 行业研究|行业专题研究 glzqdatemark2 房地产 地产 2024 年报分析：业绩探底持续分化，资产质量决定经营

3、表现 投资建议：强于大市（维持）上次建议：强于大市 相对大盘走势 相关报告 1、房地产：2024 年物管行业业绩综述：稳中有进红利凸显，头部物企迎布局良机2025.05.08 2、房地产：降息降准稳预期，收储城改有望提速2025.05.07 行业观点 业绩端：板块业绩处探底阶段，房企分化是主基调2024 年 52 家样本房企：营业收入 35122 亿元，同比-20.1%，其中央国企、民企、混合制房企分别同比-5.2%、-32.7%、-23.2%；归母净利润亏损 3124 亿元，同比多亏损 18.9%，央国企仍能保持盈利，民企亏损 2421 亿元、混合制房企亏损905 亿元；毛利率为 11.92

4、%，较 2023 年增长 0.98pct，或接近完成筑底，未来优质项目结转或带动毛利率提升；销管费率 5.52%，处于近五年低位，持续降本增效；用 2022-2024 年三年存货减值占 2024 年存货的比例来衡量减值程度，正常生产经营的房企中，建发国际集团（3.7%）、滨江集团（3.6%）、招商蛇口（3.2%）和绿城中国（2.8%）减值程度较高。经营端：龙头房企经营韧性足，投销市占率均有望提升销售端，2024 年 TOP100 房企销售金额整体下滑，全口径销售金额 41865 亿元，同比-30%；房企持续分化，央国企韧性更强，中国海外发展销售同比正增长，绿城中国销售降幅在 10%以内；头部央

5、国企和改善型房企市占率提升，TOP30 中民企数量减少（从 2020 年的 21 家降至 2024 年的 8 家）。投资端，房企以销定投，16家典型房企 2021-2024 年拿地强度为 0.47、0.31、0.29、0.21，央国企为土拍市场主力，2024 年建发国际集团等 5 家拿地强度超过 0.3。开竣工，新开工延续同比下降趋势，竣工降幅逐步显现，7 家房企总开工量 2022-2024 年三年年均复合降幅为 40%，2024 年竣工量同比-21%，我们预计 2025 年开竣工体量或仍将下滑。资产端：房企整体缩表，关注资产流动性2024 年 16 家典型房企：资产规模缩表，总资产规模 10

6、4968 亿元，同比-8.9%；有息负债规模 27050 亿元，同比-0.7%；资产负债率 72.3%，较 2023 年下降 1.5pct。短期偿债压力仍在，整体短期有息负债占比为 32.2%，较 2023 年增加 4.4pct，建发国际集团短期有息负债占比 7.2%，中国海外发展等 4 家也在 20%以下。平均融资成本 3.94%，较 2023 年下降 36BP，滨江集团单年下降 80BP，招商蛇口（2.99%）、保利发展、中国海外发展和华润置地融资成本处最低区间。改善房企偿债能力更强，滨江集团等 5 家房企销售金额对待偿负债覆盖倍数在 1.0 倍以上。改善型房企资产流动性更高，安全性更好，