1、国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分2025 年年 05 月月 12 日日宏观深度研究宏观深度研究研究所：证券分析师：夏磊STable_Title土地市场的新变化土地市场的新变化宏观深度研究宏观深度研究最近一年走势相关报告金融政策 加力 稳市 场 稳预 期*夏 磊 2025-05-08政治局会 议的 五大 政 策部 署*夏 磊 2025-04-25宏观深度研究：房地产市场止跌回稳新特征*夏磊2025-04-15宏观专题研究：如何看美国当前的债务现状？*夏磊2025-04-08 财 政 支 出 前 置 促 经 济 回 升*夏 磊 2025-03-262025 年 4 月 25 日中共中央政

2、治局会议再次强调，加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。今年一季度房地产市场修复明显，供给侧土地市场同步释放积极信号。土地市场展现出五点新变化，包括核心城市土地市场活跃、地方政府土地供应积极、房企拿地意愿提升、土拍溢价率升高、不同城市拿地房企分化等。核心城市土地市场活跃核心城市土地市场活跃北京北京 2025 年 1 季度土地市场共成交 11 宗涉宅用地，成交建筑面积120.5 万方，同比下降 12%；成交金额 569 亿元，同比上涨 45.3%。2025 年 1 季度虽然成交总建面同比下降，但成交总金额为近五年同期最高。核心稀缺地段核

3、心稀缺地段、高单价地块增加高单价地块增加，竞争激烈竞争激烈。成交的 11 宗土地中，海淀朱房村、树村地块和朝阳三间房地块竞争激烈，溢价率在 10%-28%，同时海淀树村地块刷新北京地价单价最高记录。非非热门地块价稳，热门地块价稳，位于丰台、大兴、昌平、顺义区的地块底价成交，占比 64%。大体量大体量、高总价地块供应占比增加高总价地块供应占比增加，成交总价超 50 亿元地块，共有 5 宗，占比 45%。上海上海 2025 年 1 季度土地市场共成交 14 宗涉宅地，同比增长 75%；成交建筑面积 76 万方，同比增长 7%；出让金 337 亿元，同比增长69%；平均成交楼面价高达 44379 元

4、/平方米，同比增长 58%。高品高品质住宅是未来方向，质住宅是未来方向，将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、等普适要求纳入土地出让合同，在竞拍过程中增加竞报高品质建设，顺应改善性住房需求趋势。在 1 季度成交的地块中，浦东新区北蔡地块溢价率达 40%后进入竞报高品质建设环节，最终以装修标准5000 元/平方米，新增公共设施和开放空间 300 平方米等条件成交。杭州土地市场火热杭州土地市场火热，土地出让金居全国首位土地出让金居全国首位。2025 年 1 季度，杭州共计成交 33 宗涉宅地，同比增长 106%；成交建面 205 万方，同比增长 78%；成交金额高达 596 亿元，同比增长 149

5、%；成交楼面均价为 29112 元/平方米。土地出让金、楼面均价均创 2023 年以来季度新高。一季度杭州土地出让金居全国首位，成交规划总建面为全国第二。证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分2供给端，地方政府土地供应积极供给端，地方政府土地供应积极加快供地节奏加快供地节奏。2025 年 1 季度重点 35 城的土地供应中，有 22 城推出规划建筑面积同比增长。23 城土地出让金同比增加，其中大连、杭州 1 季度土地出让金收入超过 2024 年全年的 50%，分别为 71%、51%，东莞、哈尔滨、北京、成都等城市 1 季度土地出让金收入超过去年全年的 35%。供应结构优化。供应区位优质的地块

6、，供应结构优化。供应区位优质的地块，北京市供地以核心区域高能级地块配合近郊轨道沿线地块为主，上海、杭州等城市远郊供地减少，核心区位地块供应占比提升。供应低容积率地块供应低容积率地块，2025 年 1 季度上海平均成交容积率 2.01，较 2024 年的 2.21 下降 0.19，2023年平均容积率为 2.39，进一步提高了未来改善型产品的供应。需求端，房企拿地意愿升高需求端，房企拿地意愿升高房企有效库存减少，亟需补货。房企有效库存减少，亟需补货。全国土地成交建筑面积连续四年大幅回落，房企优质可售库存降低。2024 年新增土储百强房企的拿地金额合计为 9280 亿元，同比下降 30%，较 20