1、 2016杭州楼市研究分析报告 浙报传媒地产研究院 2017 年 1 月 目目 录录 前 言 . 1 一、2016 年杭州楼市市场特征和结论 . 4 1. 巨量成交 刷新所有历史纪录 . 4 2. 商品房价格迎来 2010 年以后的第一次明确大幅度的上涨 . 4 3. 全年商品房显性库存大幅度下降 . 4 4. 隐性库存（潜在供应量）也大幅下降 . 4 5. 公众资产恐慌情绪是 2016 年需求爆发式增长的最重要诱因 . 5 6. 2016 年杭州楼市的价格体系重塑. 5 7. 土地市场全年持续高热 土地出让金额高达近 1600 亿元 . 6 8. 二手房成交量超 7 万套同步刷新历史纪录 价

2、格涨幅低于商品住宅 . 6 9. 杭州的城市地位迅速提升 . 7 10. 城市格局已经并将继续发生重大变化 . 7 11.外来开发企业对杭州的关注度更高 市场预期更乐观 . 7 12. 行业集中度进一步提高 部分本土企业逐步淡出市场 . 7 13. 市区各板块未来的商品住宅库存量分化严重 . 8 14. 多个高库存的老大难板块库存被投资需求一扫而空 并成为价格涨幅较大的板块 . 8 15. 酒店式公寓成为市场投资的热点 . 8 16. 写字楼和商铺两种业态去库存缓慢 库存积压严重 . 8 17. 市场热销但住宅品质提升并不明显 甚至部分住宅项目出现产品质量问题 . 8 18. 部分开发企业对产

3、品和服务创新进行探索 . 9 二、商品房市场分析. 10 1.成交量：市区商品房成交超 19.3 万套 1938.7 万方 3422.5 亿元 均刷新历史最高纪录 . 10 2.成交均价：12 月成交均价相比 1 月全年上涨 14.1% . 13 3.酒店式公寓成交：超 3.8 万套 197.6 万方 295.1 亿元 均刷新历史最高纪录 . 22 4.价格走势分析：各楼盘价格涨幅分化明显 低价楼盘涨幅更大 . 26 5.库存量：市区商品房可售房源由 2015 年底的 17.9 万套下降至 10.4 万套 . 30 三、二手房市场分析. 44 1.成交量：主城区成交 70106 套 创历史新高

4、 同比增长 56.3% . 44 2.成交均价：2016 年二手住宅均价 20505 元/平方米 刷新历史次新高 . 45 3.成交结构：低总价的下沙次新房及市中心老旧小房源最受市场青睐 . 47 四、土地市场分析 . 51 1.重要结论：地王频出 24 个板块地价纪录被刷新/部分地块“面粉”超过“面包”价 . 51 2.成交量：市区共出让 7975.5 亩 总可建 1251.6 万方 总成交金额达 1597.7 亿元 . 52 3.成交价格：平均楼面价同比上涨达 72.3% 接近 2011 年-2015 年的累积涨幅（76.1%） . 54 4.板块分布：全城大热 个别板块供地较为集中 .

5、54 5.热点地块：首宗百亿总价地王诞生 涉宅楼面价纪录破 4 万 3 万+俱乐部扩容 . 54 五、2017 年杭州楼市展望 . 62 2016 杭州楼市研究分析报告浙报传媒地产研究院 1 前前 言言 2015 年年底，中国经济在经历了 2015 年严重股灾，经济下行压力持续加大的背景下，官方再次选择了以“去库存”的名义刺激房地产市场，稳经济增长的策略。 2015 年 12 月 21 日， 中央经济工作会议罕见的用 325 个字长篇阐述了房地产去库存的重要性和政策选择: “通过加快农民工市民化，扩大有效需求，消化库存；要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场

6、的房源提供者。 ” “要取消过时的限制性措施。 ” 由此,确定了 2016 年中国房地产市场的政策主导方向去库存。 2016 年 2 月 2 日， 距春节仅有五天时间， 前所未有的急切的出台了降低首付政策。（在不限购的城市，购买首套普通住房首付比例降至最低 20%。 ） 2016 年 2 月 19 日，春节后上班还不到一周，罕见的急切的出台降低契税和二手房营业税年限的政策。 3 月 1 日，央行再次降准 0.5 个百分点。 一场浩浩荡荡的去库存运动在中国房地产市场展开。 官方这些大力度的急切的救市政策叠加，迅速改变了市场预期。嗅觉敏锐的投资资本果断选择在一线城市和部分二线城市入市。 由于一线城