1、新一轮产品迭代周期已来，“好房子”助力止跌回稳新一轮产品迭代周期已来，“好房子”助力止跌回稳高品质住宅系列报告之二高品质住宅系列报告之二证券研究报告20252025年年4 4月月1616日日杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002王懂扬投资咨询资格编号：S1060522070003 证券分析师证券分析师请务必阅读正文后免责条款请务必阅读正文后免责条款行业深度报告行业深度报告 地产行业地产行业强于大市（维持）强于大市（维持）投资要点投资要点1 1新一轮住宅产品迭代已来，“四代宅”引领止跌回稳。新一轮住宅产品迭代已来，“四代宅”引领止跌回稳。2025年“好房子”首次写入政府工作报告，3月

2、31日住建部住宅规范细则定义“好房子”具体建设标准，同时各地新入市项目频现“四代宅”或“准四代宅”，新一轮住宅产品迭代周期已来。短期来看，此前市场由于缺乏价格锚，整体陷入“无差异价格下跌螺旋”（二手房降价新房去化受阻房企折价促销二手房价二次探底）。随着2025年主要城市四代宅项目集中入市，“好房子”有望率先企稳形成价格基准，同地段旧规产品或二手房折价到一定程度价格亦有望企稳，最终通过“价格梯度”重构市场定价体系；中长期来看，产品变革及优质住宅供应有望加速改善需求释放。“好房子”加速潜在改善需求释放，优质房企增长空间仍存。“好房子”加速潜在改善需求释放，优质房企增长空间仍存。测算2025年-20

3、30年年均改善需求5.9亿平米（占比为67%），对应金额约8万亿。根据七普数据，2000年前建造房屋面积占比达31.2%，80%的居民居住环境无电梯，随着“好房子”的推广，将加速整体改善及更新需求释放。假设2030年人均居住面积提升到42平，年更新率提升至1.5%，测算2025-2030年年均改善需求将较此前测算（5.9亿平）提升60.8%至9.41亿平。2024年30强房企权益销售额2.2万亿，仅占预测2025-2030年改善需求均值（8万亿）27.5%，叠加本轮房企供给侧出清，优质房企增长空间仍存。复盘汽车复盘汽车/手机发展历程，产品迭代带动需求企稳手机发展历程，产品迭代带动需求企稳/盈利

4、改善。盈利改善。复盘近年汽车/手机销量发现，新能源汽车及自主品牌、智能手机、高端机型等崛起，均带来市场格局重塑与销量/出货量企稳；进一步从盈利端来看，高端车型、机型利润率更高。与汽车、手机相比，尽管房屋存在交易金额大、核心土地资源短缺等制约，但我们认为仍有启示意义。一方面“第四代住宅”有望通过更高的“套内面积”补偿、更高产品溢价，提升居民拆迁意愿、助力拆迁企业资金平衡，推动城改加速；另一方面，尽管四代宅建安成本高于旧规项目，但结合售价溢价、回款周期短、可售货值多等因素考量，利润率仍有望优于旧规项目。未来随着住宅产品持续迭代升级，在带动行业整体销量企稳同时有望提升行业盈利水平。投资建议：投资建议

5、：当前多数“第四代住宅”优势主要以赠送面积、结构优化为主，尚未真正实现政府工作报告强调的“安全、舒适、绿色、智慧”四维升级目标。正如电梯技术普及加速楼梯房向高层住宅的普及，未来若真正出现“四维升级”的“好房子”，或将催生新一轮改善型需求释放。当前楼市量价较2021年高点已明显回落，短期楼市已步入筑底修复期，同时“对等”关税出台，或加速稳地产政策出台，短期板块存在政策博弈机会，中长期来看，产品迭代叠加周期底部或蕴含新一轮发展机遇，历史包袱轻、库存结构优、产品力强的房企有望率先受益。个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企如中国海外发展、华润置地、绿城中国、招商蛇口、建发国际集

6、团、滨江集团等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等领域头部企业。风险提示：风险提示：1）楼市成交持续疲软风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）政策改善及落地执行不及预期风险。目录目录C CO N T E N T SO N T E N T S前言前言2 2新一轮住宅产品迭代已来，“四代宅”引领止跌回稳新一轮住宅产品迭代已来，“四代宅”引领止跌回稳投资建议与风险提示投资建议与风险提示“好房子”加速潜在改善需求释放“好房子”加速潜在改善需求释放,优质房企增长空间仍存优质房企增