1、1|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明公司深度研究公司深度研究|新城控股新城控股 驼行千里穿越周期 商业属性估值重塑 新城控股（601155.SH）首次覆盖报告 核心结论核心结论 公司评级公司评级 买入买入 股票代码 601155.SH 前次评级-评级变动 首次 当前价格 11.74 近一年股价走势近一年股价走势 分析师分析师 周雅婷周雅婷 S0800523050001 13828881824 翟苏宁翟苏宁 S0800524040005 13660049336 相关研究相关研究【核心结论】我们预计 2025-27 年公司每股收益分别为 0.40/0.53/0.60 元，随着商业租金业务

2、稳定发展，高毛利业务盈利占比逐步提升，公司望迎来估值重塑，公司作为 A 股稀缺的民营商业地产标的，体量适中，经营积极有作为，战略得当执行到位，参考可比公司估值，按照 2025 年 0.65 倍 PB，给予目标价 17.8元，首次覆盖给予“买入”评级。【主要逻辑】商业地产业务保持高毛利水平与稳定预期：商业地产业务保持高毛利水平与稳定预期：公司已布局商业中心 200 座，已开业 173 座，体量行业领先，凭借三四线良好的需求韧性、率先落位先发优势及较低竞争压力，2024 年实现毛利率 72%，出租率 98.0%，商业运营收入 128.08 亿元，同比增长 13.1%，随着已开业商业运营成熟单方租金

3、望同步提升，同时在“轻重并举”战略下，新开面积望持续提升，盈利预期积极。房地产开发业务价格回升，盈利能力望迎改善：房地产开发业务价格回升，盈利能力望迎改善：房地产市场在政策支持下出现筑底信号，我们认为低线城市销售价格下行空间也将得以约束，公司近期推进保价惜售策略，24 年后售价整体呈上行趋势，25 年 1-2 月销售均价同比增长 8%，同时资产减值计提相对充分，开发业务盈利能力望逐步改善。资金压力接近尾声，公开债务风险下行：资金压力接近尾声，公开债务风险下行：公司 25/26 年偿债高峰公开债务分别为 80.6/50.3 亿元人民币，随后 10 年内仅余 30 亿元债务待偿还，公司尚有投资性房

4、地产余额约 189 亿元可抵押融资置换债务，公开债务风险下行。多因素推动估值修复弹性显现：多因素推动估值修复弹性显现：公司商业租金毛利占比望逐步提升至 6 成以上，商业出租业务预期稳定，估值较住宅开发业务有显著优势，同时公司债务风险逐步压低，望共同推动公司估值弹性显现。风险提示：风险提示：房地产政策调控效果不及预期，行业销售市场下行风险；经济放房地产政策调控效果不及预期，行业销售市场下行风险；经济放缓消费减弱，商业租金下滑风险；整体资金仍相对紧张财务风险。缓消费减弱，商业租金下滑风险；整体资金仍相对紧张财务风险。核心数据核心数据 2023 2024 2025E 2026E 2027E 营业收入

5、（百万元）119,174 88,999 61,116 46,859 40,786 增长率 3.2%-25.3%-31.3%-23.3%-13.0%归母净利润(百万元)737 752 902 1,1941,351增长率-47.1%2.1%19.9%32.4%13.2%每股收益（EPS）0.33 0.33 0.40 0.53 0.60 市盈率（P/E）35.9 35.2 29.4 22.2 19.6 市净率（P/B）0.44 0.44 0.43 0.42 0.41 数据来源：公司财务报表，西部证券研发中心-12%1%14%27%40%53%66%79%2024-042024-082024-12新城

6、控股商业地产沪深300证券研究报告证券研究报告 2025 年 04 月 09 日 公司深度研究|新城控股 西部证券西部证券 2025 年年 04 月月 09 日日 2|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 索引 内容目录 投资要点.5 关键假设.5 区别于市场的观点.5 股价上涨催化剂.5 估值与目标价.5 新城控股核心指标概览.6 一、双轮驱动业务发展 股权集中经营稳定.7 1.1 发展历程：三十载砥砺前行 双轮驱动业务稳健.7 1.2 股权高度集中 经营战略高效稳定.8 二、商开商管业务：盈利可观增长稳定 规模行业领先.9 2.1 全国布局完善 商业规模及影响力持续扩大.9 2.2