北京大学：中国基础设施REITs创新发展研究报告（64页）.pdf

1、中国基础设施 REITs 创新发展研究1摘要：基础设施 REITs或类似产品具有税收驱动、稳定分红、公开上市等特点，是基础设施领域重要的投融资模式。推动基础设施 REITs市场建设，对于解决中国在该领域的结构性问题具有重要意义。本报告认为，基础设施 REITs一方面可以盘活存量资产,降低宏观杠杆率,化解地方债务风险；另一方面,可为社会资本提供多种可供选择的退出方式，起到基础设施项目定价的锚的作用，普通投资者也能够共享基础设施投资的收益。报告展望未来中国基础设施 REITs市场规模将达到万亿级。中国基础设施REITs的市场建设应充分考虑监管规则、资产类别、估值定价以及法律等重要因素，以试点的方式

2、探索推进符合中国国情的基础设施 REITs或类似产品。REITs（Real Estate Investment Trusts），是以发行权益投资证券的方式募集资金，并将资金专门投资于不动产领域，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种产业投资模式。REITs 起源于房地产领域，随着市场的不断发展，其适用范围不断扩展，01|2019.01 1 北京大学光华管理学院“光华思想力”REITS 课题组，课题组成员包括：刘俏、张峥、刘晓蕾、杨云红、周芊、李文峥、徐爽、何亮宇、范熙武、朱元德、于嘉文等。本报告执笔人：李文峥、杨云红、张峥、刘俏、周芊、于嘉文。感谢闫云松博士给本文的建议。02|2019.01

3、基础资产逐步包含通讯设施、电力配送网络、高速公路、污水处理设施及其他能产生收入的不动产资产。投资于基础设施资产且具备 REITs 核心特征的金融产品，在本报告中统称为基础设施REITs。中国基础设施在传统投融资模式下，存在投资效益不一、融资渠道狭窄、资本退出困难等问题，REITs 作为与基础设施特性高度匹配的创新金融工具，具有盘活存量资产、降低企业和政府杠杆率、提升资源配置效率、促进金融市场发展等作用，能够有效发挥市场价格引导作用，改变基础设施领域现有投融资模式。本报告主要结合海外基础设施 REITs 的发展经验与基础设施REITs典型案例，对中国推出和发展基础设施REITs产品的适用性、意义

4、进行了阐述，并展望了基础设施 REITs 的发展前景，提出了相关发展路径和综合建议。一、海外基础设施 REITs 相关市场发展概况REITs 起源于上世纪 60 年代的美国，经过不断发展，目前REITs 在全球近 40 个国家和地区得到快速发展，总市值超过 2万亿美元。REITs 不动产投资范围包括零售、办公、公寓、医疗健康、养老、酒店、仓储、数据中心、基础设施等，其中，基础03|2019.01 设施主要包括交通运输、机场、港口、桥梁、通讯、水利及城市供排水供气和供电设施等。REITs 是以具备稳定现金流的资产、强制分红、税收驱动、专业化管理等为核心特征的可上市产品。REITs 产生之初其投资

5、标的主要为传统意义上的房地产，由于经营性基础设施资产亦具备收益稳定的特点，REITs 或类似产品在海外基础设施领域亦得到广泛应用，包括美国 MLP（Master Limited Partnership）、澳洲上市基础设施基金 LIF（Listed Infrastructure Fund）等，印度还专门就基础设施投资信托基金（InvITs）推出了专项法规。1.美国市场1.1 美国基础设施 REITs 背景及现状美国是 REITs 的诞生地，也是 REITs 运作模式最为成熟、市场最为发达的国家，其发行的 REITs 产品种类、数量和资产规模都在全球市场占据主导地位。截至 2018 年 8 月 3

6、1 日，美国共有 271 只上市 REITs，总市值达 1.19 万亿美元，其中权益类REITs 共 229 只，市值约 1.13 万亿美元。上市 REITs 持有物业价值约 2 万亿美元，占全球 REITs 市场规模的一半以上。美国REITs 的产品种类既包含 REITs 重点投资领域，如写字楼、购物中心、酒店、公寓、物流、厂房、货仓、医院、养老院、医疗中心等，近年来也涉及一些创新投资领域，例如无线通讯设施、港口、收费公路、电力设施、监狱、军事基地等。图 1.美国上市 REITs 各行业分布个数和市值比重(2018 年 8月 31 日)（来源：Bloomberg）利用 REITs 为基础设施