1、房地产房地产/房地产开发房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/35 华润置地华润置地（01109.HK）2025 年 03 月 04 日 投资评级：投资评级：买入买入（首次首次）日期 2025/3/3 当前股价(港元)26.250 一年最高最低(港元)33.700/18.560 总市值(亿港元)1,871.87 流通市值(亿港元)1,871.87 总股本(亿股)71.31 流通港股(亿股)71.31 近 3 个月换手率(%)14.7 股价走势图股价走势图 数据来源：聚源 长风万里稳行舟，长风万里稳行舟，多元驱动占鳌头多元驱动占鳌头 港股公司首次覆盖报告港股公司首次覆盖报告 齐

2、东（分析师）齐东（分析师）胡耀文（分析师）胡耀文（分析师）杜致远（联系人）杜致远（联系人） 证书编号：S0790522010002 证书编号：S0790524070001 证书编号：S0790124070064 央企龙头央企龙头销售拿地稳健，销售拿地稳健，多元驱动领航未来多元驱动领航未来，给予“买入”评级，给予“买入”评级 华润置地作为央企背景的城市建设开发运营商，销售拿地稳健，市占率持续提升，充裕土储保障未来结转业绩；不动产业务资产优质，盈利水平保持高位；生态圈要素业务规模扩张，利润修复增厚业绩。我们预计 2024-2026 年归母净利润分别为 277.4、304.7、338.8 亿元，EP

3、S 分别为 3.89、4.27、4.75 元，当前股价对应PE 为 6.2、5.7、5.1 倍，首次覆盖，给予“买入”评级。销售排名稳步提升，拿地强度维持稳健销售排名稳步提升，拿地强度维持稳健 2024 年公司实现签约销售金额 2611.0 亿元，同比-15.0%，进入行业前三，市占率提升至 2.7%的新高。公司 2021-2023 年权益拿地金额均超过 1100 亿元，权益拿地强度超50%；2024H1拿地金额256亿元，一线城市拿地金额占比提升至60%，2024全年克而瑞拿地金额排名行业前二。截至2024H1，公司开发销售型土储4771万方，占比 84%，其中一二线面积占比超 70%，20

4、21 年及之后新获取土储货值占比 67%。公司 2019 年以来已售未结算金额与开发销售收入占比均超一倍，2024上半年超 1.5 倍，未来结转业绩增长保障充足。不动产经营打造第二增长不动产经营打造第二增长，多元业务协同共进，多元业务协同共进（1）不动产经营：2024H1 实现总租金收入 114.7 亿元，同比增长 7.0%；实现核心净利润 45.1 亿元，同比增长 12.5%，购物中心和写字楼毛利率维持 70%左右。（2）轻资产管理：华润万象生活盈利能力保持稳健，自 2019 年来收入利润均保持增长，2024H1 收入和归母净利润同比分别+17.1%、36.0%，盈利水平在头部物企均保持前列

5、。（3）生态圈要素业务：城市更新、运营、代建及长租公寓等生态要素型业务进入稳健经营期，毛利率改善可期。结转业绩稳健结转业绩稳健，负债结构持续优化负债结构持续优化 2024H1 公司营收同比+8.5%，归母净利润同比-25.4%，利润短期承压主要由于开发销售毛利率 12.4%，同比-4.6pct，但净利率仍在头部样本房企排名首位。公司负债结构健康，2024H1 剔预资产负债率较年初下降 11.4pct 至 56.4%，净负债率33.6%，现金短债比 1.54，加权平均融资成本降至 3.24%的历史低位，2020 年以来分红比例超 30%，2024H1 仍维持稳健的派息水平。风险提示：风险提示：房

6、地产行业加速下行、消费复苏不及预期、公司后续拿地不及预期。财务摘要和估值指标财务摘要和估值指标 指标指标 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元)208,045 252,003 266,559 275,317 278,144 YOY(%)(2.2)21.1 5.8 3.3 1.0 净利润(百万元)28,092 31,365 27,736 30,474 33,878 YOY(%)(13.3)11.7(11.6)9.9 11.2 毛利率(%)26.1 25.1 19.1 21.3 23.7 净利率(%)15.6 14.8 12.1 12.7 13.8 ROE(