1、版权所有克而瑞集团研究中心1/18克而瑞专题从先行指标到破局路径：2025 年初核心城市稳市场趋势研判中国房地产专题2025 年版权所有克而瑞集团研究中心2/18克而瑞专题目目录录一、整体趋势一、整体趋势:兑现政策预期，核心指标从低迷走向企稳兑现政策预期，核心指标从低迷走向企稳.4 41，成交规模：2024 年下半年迎来止跌企稳,一线城市尤为突出.42，一二手结构：“卖二买一”交易链条恢复，一手房成交占比回升.53，短期库存：2024 年岁末消化周期见顶，狭义库存亦同步回落.6二、规模调整：深圳引领成交复苏，部分城市仍处筑底深水区二、规模调整：深圳引领成交复苏，部分城市仍处筑底深水区.6 61

2、，成交趋势：2024 年交易量仍在探底，仅深圳一二手成交同比双增.62，人均购房：成都、西安超 1.5，购房需求仍保持相对旺盛.63，控制供给：天津、成都积极压降供地规模，长期库存快速下行.74，小结：深圳、成都等规模调整成效显著，部分城市仍存挑战.8三、房价动态：走势向好有迹可循，重庆、长沙投资亮点突出三、房价动态：走势向好有迹可循，重庆、长沙投资亮点突出.8 81，租售比：均值 1.8%超过存款利率水平，重庆已接近商贷利率.92，房价收入比：购房压力显著分化，长沙人均收入已可覆盖 0 首付贷款.93，近期趋势：2024 年末房价降幅收窄，一线城市房价环比率先回正.94，各类项目：高档项目抗

3、跌性较佳，青岛、北京、长沙尤为突出.95，小结：多数城市租售比已超过存款利率，长沙购房压力最轻.9四、库存压力：显著降低，徐苏深等优质板块存结构性机会四、库存压力：显著降低，徐苏深等优质板块存结构性机会.9 91、库存规模：青宁郑汉等 9 城库存压降超 100 万，加速推进稳市场进程.92，优质板块库存：徐州、苏州、深圳核心板块去化压力显著好于全市平均.103、低风险板块交易规模：上海、杭州、成都、深圳仍达 2000 亿元级别.114、小结：库存压力显著改善，深圳、苏州等优质板块价值凸显.12五、投资销售：企业拿地缩量提质，近两年成交宅地开盘七成盈利五、投资销售：企业拿地缩量提质，近两年成交宅

4、地开盘七成盈利.12121，企业投资：市场化企业更倾向投资优质土储，仅为少数城市拿地主力.122，开盘去化：下半年销售情况普遍转好，杭州、长沙年均去化率超过五成.123，项目盈利：盈利项目占比接近八成，杭州 101 个项目实现盈利.124，小结：地市高溢价与城投托底并存，上海、杭州、天津投资优势凸显.13六、总结：沪杭等八城有望率先破局，多数城市仍需深化精准施策六、总结：沪杭等八城有望率先破局，多数城市仍需深化精准施策.14141，杭州、上海等八城多指标表现优异，2025 年企稳回升可期.142，广州、长沙、重庆等单项优势突出，有望迎来更多积极变化.153、建议提振需求与优化供给并重，结构性调

5、控驱动市场新平衡.16版权所有克而瑞集团研究中心3/18克而瑞专题研究视点2024 年下半年以来，在存量及增量政策的双重作用下，房地产市场呈现出积极的变化，四季度全国商品房网签成交数据亮眼，房价指数也逐步回稳，市场信心得到提振。不同城市之间的房地产市场表现仍存在一定差异，上海、杭州等核心城市一马当先，土地与新房市场多项核心指标率先企稳向好。在此背景下，深入探究典型城市“稳市场”的先行指标具有重要意义。本文将围绕成交规模、房价水平、库存压力等多个维度，对典型城市进行剖析，旨在回答现阶段地方调控的优劣之处、哪些城市有望率先回稳、哪些城市能成为稳市场的第二梯队，以及哪些城市还需加大因城施策力度等问题

6、，为房地产市场的进一步稳定发展提供参考依据，本文主要观点如下：1.1.典型典型城市兑现城市兑现政策成效政策成效，核心指标整体企稳向好核心指标整体企稳向好。2024 年下半年以来，在供需两端政策协同发力下，房地产市场呈现积极变化。四季度重点城市新房成交同比止跌回升，一线城市表现尤为突出，深圳新房成交同比激增 146%。一二手交易链条恢复，四季度一手房成交占比环比提升 7 个百分点至 41%，武汉等城市新房占比突破 50%。狭义库存规模年末回落至 2.02 亿平方米，消化周期环比缩短至 19 个月。2.2.深圳引领成交规模复苏深圳引领成交规模复苏，部分城市仍处筑底深水区部分城市仍处筑底深水区。20