银行业资产质量系列深度报告：如何评估地产部门的信用环境？-220223（14页）.pdf

1、 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 如何评估地产部门的信用环境？如何评估地产部门的信用环境？ 银行业资产质量系列深度报告2022.2.23 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 基于基于 Top 30 房企的流动性测算显示，若销售额和融资格局延续房企的流动性测算显示，若销售额和融资格局延续 1 月情形，月情形，1季度和季度和 2 季度季度仍将有部分房企仍将有部分房企出现现金流缺口。预计房企需求端政策（改善销出现现金流缺口。预计房企需求端政策（改善销售）与房企融资政策（改善融资）存在空间。售）与房企融资政策（改善融资）存在空间。地产地产信用环境信用环境的的改善改善，预计将预计

2、将遵遵循循“政策修复“政策修复-销售修复销售修复-信用信用修复”的进程修复”的进程，目前看“因城施策”框架下各地，目前看“因城施策”框架下各地政策调整与优化已在持续推进政策调整与优化已在持续推进。当前市场对于地产信用问题预期仍显悲观，后当前市场对于地产信用问题预期仍显悲观，后续预期差修复有望带来银行资产质量预期的改善续预期差修复有望带来银行资产质量预期的改善。 报告缘起报告缘起。近期，资本市场对于房地产部门的信用环境高度关注。我们特别希望回答：（1）如何评估房企的流动性状况？（2）银行房地产部门的授信敞口及资产质量变化？（3）地产信用是否对银行股投资有影响？ 房地产政策的变化？（房地产政策的变

3、化？（1）定调：）定调：2021 年底以来，中央重要会议对房地产行业的核心定调为“因城施策”和“良性循环和健康发展”。（2）已经放松的政策）已经放松的政策梳理：梳理： 供给端的涉险房企资产处置及预售监管局部优化、 金融端的按揭利率调整和公积金贷款标准调整。（3）尚未放松的：）尚未放松的：需求端限售、限购、限贷政策。我们预计， 当前地方型政策工具箱储备较为丰富， 需求端政策依据地区销售状况有望适度推进，房企融资监管亦有适度优化空间。 房企流动性缺口房企流动性缺口如何如何评估评估？（？（1）过往过往静态数据具备安全边际静态数据具备安全边际，Top 30 房企“销售额/短期应付债务本息”为 166%

4、（2021H 数据），安全边际尚可；（2）未来未来销售回款为销售回款为关键关键：若销售持续低迷则问题发生概率大增，若 1 月情形延续至年中（销售金额同比-30%），则 Top 30 房企年度流动性缺口（=可动用货币资金+销售回款-当期刚性支出） 占当期到期有息负债到期本息的 21.7% （剔除恒大为5.3%）； （3）资产处置带来抵补）资产处置带来抵补效果效果，若出险房企项目资产得以妥善处置变现，则到期偿付缺口占到期有息负债本息的比例可收窄至 8.8% （剔除恒大为3.0%） 。我们预计，房企需求端政策（改善销售）与房企融资政策（改善融资）存在空间。 银行敞口及质量如何？银行敞口及质量如何？（

5、1）我们我们估算估算目前目前房地产行业有息负债规模约房地产行业有息负债规模约 21 万亿，万亿，其中包括房地产对公贷（13.9万亿）、境内外债券融资（3.2万亿）、非标融资（4.0万亿）；（2）银行通过表内外业务参与地产敞口银行通过表内外业务参与地产敞口，估算银行业在房企贷款、债券投资、非标投资、非标代销中的敞口分别为 13.9 万亿/3177 亿/1 万亿/5000 亿；（3）测算银行地产敞口损失水平）测算银行地产敞口损失水平总体总体较较可控可控，通过房地产销售金额同比-30%/0%情景下的房企流动性缺口比例（已考虑资产处置）来近似房企债务的违约概率 （8.8%/7.9%） ， 测算银行业地

6、产信用风险损失分别为 4349 亿/3905亿，占银行业年度减值计提规模的比重约为 22.6%/20.3%，总体仍较为可控。 信用信用改善路径如何？改善路径如何？总体来看，解决地产信用问题的核心在于缓解流动性状况，需求端（对应销售回款）的购房者预期与融资端（对应持续融资）的金融机构意愿是政策的重要发力点，目前看上述方面的政策正在持续发力过程。正因如此，结合政策推进的节奏来看，预计“销售企稳问题项目处置融资能力恢复”有望在后续季度渐次出现。 风险因素：风险因素：宏观经济增速大幅下行；银行资产质量超预期恶化 投资策略投资策略：投资逻辑强化，：投资逻辑强化，银行板块银行板块全年回报可期全年回报可期。