1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 房地产房地产 海外：美国住宅市场海外：美国住宅市场2024年回顾及展望年回顾及展望 华泰研究华泰研究 房地产开发房地产开发 增持增持 (维持维持)房地产服务房地产服务 增持增持 (维持维持)研究员 陈慎陈慎 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 +(86)21 2897 2228 研究员 刘璐刘璐 SAC No.S0570519070001 SFC No.BRD825 +(86)21 2897 2053 研究员 林正衡林正衡 SAC No.S0570520090003 SFC No

2、.BRC046 +(86)21 2897 2065 研究员 陈颖陈颖 SAC No.S0570524060002 +(86)755 8249 2388 研究员 戚康旭戚康旭 SAC No.S0570524120001 +(86)21 2897 2228 行业走势图行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 2025 年 2 月 21 日中国内地 专题研究专题研究 2025 年展望：年展望：成屋价格或有所松动，新屋占比有望稳中有增成屋价格或有所松动，新屋占比有望稳中有增 展望 2025 年美国住宅市场，我们认为：1、“利率锁定效应”仍然是制约成屋供销回升的核心问题，未来需持续关注降息的节奏与幅度对

3、市场的影响；2、成屋交易可能逐步从卖方市场转为买方市场，成屋价格可能出现松动，住房可负担性或将迎来边际改善；3、为了提升房屋可负担性，开发商可能会持续增加低总价房源的供给，预计 2025 年新屋成交和市场占比将稳步增长；此外，我们预计 2025 年美国 30 年期固定抵押贷款利率可能仍将维持在目前较高的水平，影响部分潜在购房需求的释放，后续需要保持跟踪。销售销售&房价：房价：销量小幅下滑，房价整体高位运行销量小幅下滑，房价整体高位运行 2024 年，美国房地产市场在高房价和高利率的双重压力下，整体销量小幅下滑。其中，新屋市场相对稳定，而成屋市场则因供给不足和价格高企创下历史低点。房价方面，新屋

4、价格有所调整，目前仍处于历史的相对高位。成屋方面，在供给仍然趋紧的背景下，成屋价格全年保持同比正增长，并在5-6 月连续刷新历史新高。在房价高位运行的背景下，2024 年美国住房市场的可负担性进一步恶化，购房者的经济压力不断上升。供给供给&利率：库存压力有所缓解但仍存在结构问题，高利率矛盾仍未解决利率：库存压力有所缓解但仍存在结构问题，高利率矛盾仍未解决 供给侧，截至 2024 年末，美国房屋总库存同比+14.3%，增幅明显。从结构上来看，当前新屋供给相对充裕，而成屋库存则仍然偏紧，且存在老旧库存积压加剧和供需错配的问题。利率端，2024 年，尽管美联储降息如期而至，但 30 年期固定抵押贷款

5、利率仍维持在较高水平。2025 年 1 月，30 年期固定抵押贷款利率的月平均利率达到 6.96%，为 2024 年 7 月以来的最高点，处于 2000年1月以来的90.6%分位值，显示抵押贷款利率仍处于历史高位，对购房者造成持续压力。此外，通胀压力和经济基本面的表现可能将对美联储的降息决策形成制约，今年年内美联储降息的预期有所减弱。目前美国房地产目前美国房地产市场面临的挑战是什么？市场面临的挑战是什么？我们认为目前美国房地产市场面临的挑战主要有：1、供给端：截至 2024Q3末，房贷利率高于或等于 6%的比例已上升至 2016Q4 以来的最高水平。尽管越来越多买家开始接受高利率的购房环境，但

6、低利率房贷的占比依然较高，大部分房主仍持有较低利率的按揭贷款。在当前高利率环境下，房主不愿出售现有房屋并重新贷款，从而导致成屋有效供给不足。2、需求端：截至 2024Q3 末，美国住房供给缺口达 370 万套，当下的住房需求依然强劲，但高房价和高利率的环境限制了这一需求的释放。风险提示：美联储政策超预期收紧，美国楼市复苏不及预期，特朗普政府的政策变化可能带来不确定性。(22)(1)204061Feb-24Jun-24Oct-24Feb-25(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。2 房地产房地产 成交：销量小幅下滑，房价整体高位运行成交