1、房地产 2025 年 02 月 21 日 华润置地(1109.HK)历久弥新应时势，万象峥嵘筑标杆 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。公司报告 公司首次覆盖报告 推荐（首次）推荐（首次）股价：股价：25.15 港港元元 主要数据主要数据 行业 房地产 公司网址 .hk 大股东/持股 华润（集团）有限公司/59.55%实际控制人 国务院国资委 总股本(百万股)7130.94 流通 A 股(百万股)0 流通 B/H 股(百万股)7130.94 总市值（亿港元）1793.43 流通 A 股市值(亿元)0 每股净资产(元)3

2、6.34 资产负债率(%)67.51 行情走势图行情走势图 证券分析师证券分析师 杨侃杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN 郑茜文郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN 平安观点：综合实力领先的城市投资开发运营商。综合实力领先的城市投资开发运营商。华润置地为华润集团旗下城市建设运营业务单元，1994 年改组成立，1996 年香港上市，2022 年确立为国有企业公司治理示范企业。公司构建开发销售型业务、经营性不动产与资管业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动的“3+1”一体化业务模式，2024

3、H1 非开发业务核心净利润贡献 51.4%。收入利润跑赢大市，融资成本维持低位，财务结构稳健合理。产品、拿地及土储优势增强开发销售竞争力。产品、拿地及土储优势增强开发销售竞争力。公司 2024 年销售金额2611亿元，排名升至行业第三，一二线销售稳定 80%以上。公司产品、拿地、土储优势有助于更好把握住房品质升级、交易区域集中等行业趋势，增强竞争能力：1）产品端，公司明确产品线、配套优质服务、优化区位环境，产品溢价能力明显，配合高运营效率，品牌影响力不断扩大；2）拿地端，公司资金充足、杠杆可控、融资畅通加大核心区高总价地块获取可能，城市更新、收并购、综合体开发等多元化方式拓宽土地获取渠道；3）

4、2024H1末公司开发土储面积 4771 万平米，一二线占比 71%，22 年及以后获取项目货值占比 54%，土储总量充足结构合理，20-21 年地市高点一线及二线主城拿地金额占比 66%，历史包袱相对较轻。定位、布局及丰富储备加深商业运营护城河。定位、布局及丰富储备加深商业运营护城河。公司持续打造高收益资产组合，2024H1 末资管规模升至4491 亿元，购物中心为重要资产，2024H1末在营购物中心 82 座、面积 1045 万平米。公司定位零售商业中高端市场，形成完善商业地产开发运营体系，打造万象城、万象汇、万象天地三条差异化产品线，成为内地唯一在重奢、中高端、非标项目均实现规模化布局企

5、业。聚焦核心城市核心地段，2024H1 末在营购物中心一二线占比80.7%，25 城具有 2 个及以上购物中心。综合实力领先，2024H1 零售额916 亿元、租金收入 94.8 亿元，居主流商业地产商前列，实现规模与效率平衡。合作商业品牌、会员数量不断提升，商户客户粘性持续增强，购物中心储备丰富，清晰开业计划有望为后续发展提供有力支撑。2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元)207061 251137 277799 281554 271577 YOY(%)-2.421.3 10.6 1.4-3.5净利润(百万元)28092 31365 27294 283

6、11 29860 YOY(%)-13.311.7-13.03.7 5.5 毛利率(%)26.2 25.2 18.6 19.2 20.9 净利率(%)15.6 14.9 11.4 11.7 12.8 ROE(%)11.5 11.8 9.7 9.4 9.4 EPS(摊薄/元)3.94 4.40 3.83 3.97 4.19 P/E(倍)5.9 5.3 6.1 5.8 5.5 P/B(倍)0.7 0.6 0.6 0.6 0.5 资料来源：同花顺 iFinD，平安证券研究所 证券研究报告华润置地公司首次覆盖报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研