中职信会计师事务所：房地产行业相关会计准则分析（77页）.pdf

1、房地产行业相关会计准则分析广东中职信会计师事务所（特殊普通合伙）持正守中|恪尽职守|诚实守信讲解人：梅武斌01 简要了解房地产行业特点02 现行会计准则中有关房地产的规定与计税的关系03 房地产企业会计核算及涉税处理04 房地产主要税务风险点及案例介绍简要了解房地产行业特点PART 01简要了解房地产（一）房地产行业的特点1、经营对象的不可移动性经营对象都是不动产，具有固定性和不可移动性。这种特性使房地产企业在经营活动中受其影响十分巨大，受周围环境的影响较大，经营绩效与所处区位状况关系密切。此外，由于房地产产品的价值量大，资产转移需要经过较长时间，从而使市场竞争关系无法充分展开，受制于此，房地

2、产企业经营成功的关键在于把握当地市场的需求。2、业务形态的服务性、业务形态的服务性在房地产开发企业从事经营活动过程中，即征地、拆迁、土地开发、土地出让转让、房屋开发、房屋出售、出租、转租、房地产抵押以及房地产建设过程中必然产生大量谈判、协调、筹划等劳务以及相应的法律事务，这些是房地产开发企业经营活动的主要内容。PART 01简要了解房地产3、经营活动的资金和人才密集性、经营活动的资金和人才密集性房地产企业在经营管理过程中需要大量的资金和人才，房地产开发企业的每个经营项目蕴涵的价值量极大，需要大量资金的运筹，是一种资金密集型的企业。通常完全依靠自有资金进行房地产开发企业微乎其微，往往要依赖各种金

3、融工具和金融手段。4、经营活动过程的行业限制性、经营活动过程的行业限制性在房地产企业经营管理活动过程中，行业特征对其的影响明显，表现在，一是行业的市场规模较大，对企业发展起到十分巨大的推动作用。二是行业的竞争范围主要是本地市场，是面向区域的，全国及世界性的竞争主要来源于资金流动。PART 01简要了解房地产（二）房地产开发阶段及涉及的税费（二）房地产开发阶段及涉及的税费 房地产开发从项目公司筹建/收并购到土地获取再到开发建设、销售、竣备及清算等环节，其中每个环节会计核算的内容不同，也涉及不同税种，其中如土地获取阶段涉及土地及征用补偿及前期工程费用核算，税费涉及契税、印花税，项目预售、竣备、清算

4、涉及开发成本中建安支出、基础设施支出等，税金涉及增值税、土地增值税和企业所得税的预缴和实缴等等。下图列示了房地产开发公司项目开发全流程及相应阶段涉及的主要税费。现行会计准则中有关房地产的规定与计税的关系PART 02现行会计准则中有关房地产的规定与计税的关系1.关于固定资产的规定 企业会计准则第4号固定资产第五条规定:“固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益,适用不同折旧率或折旧方法的,应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。”按照现行准则规定,企业可以将一些资产单独确认为固定资产而非房产,比如中央空调系统或者电梯等,将其单独作为固定资产核算。而按照税法规定,这些

5、物品应该作为房产的组成部分,成为房产税的征税对象。2.关于投资性房地产的规定：企业要将“已出租的建筑物”列作“投资性房地产”核算,对于“投资性房地产”产生的相关收益,企业一般会将租金收入列作“其他业务收入”在按照租金收入部分计征房产税时,不必再对“固定资产房屋和建筑物”中可能包含的出租房产进行剔除计算,客观上方便了企业税务管理。企业也可以按照投资性房地产租金收入作为计征房产税的基础。PART 02现行会计准则中有关房地产的规定与计税的关系3.土地使用权和固定资产的关系按照现行准则规定，企业核算的属于房产的“固定资产房屋和建筑物”账户余额当中，可能包括“无形资产土地使用权”的价值，也可能不包括。

6、通常情况下，“固定资产房屋建筑物”科目的余额不包括“无形资产土地使用权”的价值时，企业会按照相关准则的规定，对房屋和土地使用权分别按固定资产和无形资产进行后续计量。但是税务处理上，根据财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税2010121号）第三条的规定“关于将地价计入房产原值征收房产税对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”房地产企业会计核算及涉税处理PART 03房地产企业会计核算及涉税