标普信评：中国个人住房抵押贷款资产支持证券市场多维度观察2024版（13页）.pdf

1、2024年1月标普信评结构融资年度行业研究系列标普信评结构融资年度行业研究系列中国个人住房抵押贷款资产支持证券市场多维度观察中国个人住房抵押贷款资产支持证券市场多维度观察2024版版观点摘要观点摘要2023年房地产行业回顾年房地产行业回顾受到经济下行及居民收入压力增大的影响，2023年房地产市场需求持续低迷。由于销售疲软叠加再融资不畅等外部因素，全年商品房销售额同比下滑约6.5%，销售面积下滑约8.5%。多数房企仍面临收入和经营性现金流压力，保交楼仍为行业主要支撑力。2023年年RMBS回顾回顾2023年未有RMBS项目发行，延续了2022年以来的低迷态势。该年发生的“提前还款潮”以及存量房贷

2、利率下调对存续RMBS项目的资产池早偿率和证券期限造成了较大影响。部分RMBS项目迎来了较大幅度的早偿，但我们认为，此次早偿更多体现为即期性。标普信评所评RMBS项目优先级证券积累了大量的增信缓冲，因此信用质量并未受到影响。2023年个人住房贷款市场回顾年个人住房贷款市场回顾个人住房贷款余额约38.42万亿元，在本年度出现负增长，主要系受到提前还款增加的影响，但整体不良率仍保持在较低水平。2024年房地产行业展望年房地产行业展望我们预计2024年商品房销售额将小幅回落5%左右，大幅下滑的可能性不大。“幸存”房企的杠杆比率仍有小幅上升的压力，这主要由于行业销售疲软导致房企的利润率仍处于下行通道，

3、同时保持拿地规模将令房企债务规模维持平稳。2024年个人住房贷款市场展望年个人住房贷款市场展望居民对住房按揭抵押贷款的需求并未快速回暖，预计个人住房抵押贷款整体规模保持稳定甚至下降，不良率则仍将保持在较低水平。2024年年RMBS展望展望受房地产行业市场环境和个人住房抵押贷款增速疲软等因素影响，2024年RMBS市场发行规模及节奏仍有较大不确定性。在上游房地产行业弱复苏的背景下，银行持续发行RMBS项目的动力存疑，市场的未来发行也将很大程度上取决于监管政策的导向与市场的创新。我们预计，未来早偿率将逐步回归历史中枢区间，存续RMBS项目的整体资产池信用质量和产品信用表现将会继续保持稳定。个人住房

4、抵押贷款资产支持证券个人住房抵押贷款资产支持证券(“RMBS”)市场多维度观察市场多维度观察注：本次分析是根据公开信息所作的案头分析，我们并没有与任何机构进行访谈或其他任何形式的互动沟通。在相关信息缺失或保密的情况下，本次分析并未涵盖所有与我们方法论直接相关的指标。中国房地产行业信用表现展望中国房地产行业信用表现展望中国房地产行业中国房地产行业 中国房地产行业的供需格局已发生根本性变化，这意味着行业将彻底告别过往的高速增长阶段，继而迈向高质量健康发展的新纪元。短期内商品房销售的自发性修复取决于居民购买力和购房信心的实质性改善，长期而言商品房的需求将取决于地区人口增长、经济发展水平和人均收入水平

5、。我们认为长期而言，城市之间商品房需求的结构性分化将加剧。我们预计，2024年商品房销售额将小幅回落5%左右，主要由于一二线城市的购房需求难以弥补低能级城市的销售滑落，但我们认为销售额大幅下滑的可能性不大。国有企业将继续作为行业的主导者，民营房企仍将面临如何“活下去”的考验。资料来源：中国人民银行，国家统计局，标普信评整理。版权2024标普信用评级（中国）有限公司。版权所有。图表1：商品房销售面积及销售额同比增速情况图表2：房地产行业贷款季度同比增速-60.00-40.00-20.000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00(%)中国:商

6、品房销售面积:累计同比中国:商品房销售额:累计同比-5.000.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.00(%)商业性房地产贷款余额同比个人住房贷款余额同比金融机构各项贷款余额同比中国个人住房贷款市场信用表现展望中国个人住房贷款市场信用表现展望中国个人住房贷款市场中国个人住房贷款市场注：个人贷款整体不良率自2019年开始未包含个人经营性贷款。资料来源：中国人民银行，国家统计局，国家金融监督管理总局，WIND，标普信评整理。版权2024标普信用评级（中国）有限公司。版权所有。截至2023年末，个人住房贷款余额约38.17万亿元，在本年度出现负增长，主要系受