上海易居房地产研究院：2024年百城住宅库存报告（9页）.pdf

1、 1 百城住宅库存报告 2024 年 03 月 18 日 2 “买大房子”应成为去库存的新“买大房子”应成为去库存的新动力动力 去库存工作是房企经营的生命线。研究库存结构、探索去库存有效手段，是今年各房企颇为关心的内容。本报告重点关注今年 2 月份全国百城库存及去化周期指标。分析认为，去库存的主要矛盾，不在于“房子多了”，而在于“购房需求少了”。考虑到 3 月份各地去库存出现的积极信号，尤其是大户型新房相对好卖，本报告认为，各地要积极优化“买大房子”的相关政策，真正成为去库存的新动力。一、库存规模一、库存规模 1 1、百城百城库存库存：开始开始走出走出“房子多”“房子多”的的艰难期艰难期 20

2、24 年 2 月，全国百城新建商品住宅库存规模为 49989 万平方米，环比增长-0.5%，同比增长-2.3%。观察本轮楼市降温周期中库存指标走势，其在 2021 年9 月份库存陡然攀升，和销售市场降温有直接关系。此后 29 个月中库存规模持续位于 50000 万平方米的规模线以上，当前首次回落至该规模线以下。该走势和二手房挂牌市场有显著差异，侧面说明房企投资能力受损，库存攀升空间有限。图图 1 1 全国全国 100100 城新建商品住宅库存面积城新建商品住宅库存面积 数据来源：CRIC、易居研究院 2 2、供求关系：供求关系：淡季效应淡季效应致使数据偏弱致使数据偏弱 2 月份，全国百城新建商

3、品住宅供应面积为 793 万平方米，成交面积为 1059460004800050000520005400020.0120.0320.0520.0720.0920.1121.0121.0321.0521.0721.0921.1122.0122.0322.0522.0722.0922.1123.0123.0323.0523.0723.0923.1124.01万平方米 3 万平方米，呈现供小于求的态势。2 月份属于传统的推盘淡季，出现供小于求的态势符合常理，此时房企以消化既有库存项目为主。观察 3 月份各地的情况，部分城市推盘节奏有所加快，新盘增加将扩大购房者的房源选择面。图图 2 2 全国全国 1

4、00100 城新建商品住宅城新建商品住宅供求供求关系关系 数据来源：CRIC、易居研究院 3 3、城市、城市分类：分类：一线城市供货一线城市供货充足，充足，利好行情提振利好行情提振 2 月份，全国 100 个城市新建商品住宅库存面积按一、二、三四线城市分类，分别为 3457、24251 和 22281 万平方米，环比增速分别为-0.7%、-0.6%和-0.4%，同比增速分别为 8.2%、-4.5%和-1.4%。本部分重点分析一线城市。从数据上看，其新盘库存规模有较为明显的同比拉升。当前一线城市购房市场处于回暖复苏阶段，库存充足为市场进一步回暖带来积极支撑。一线城市的行情活跃也将对其他城市带来示

5、范效应。图图 3 3 一、二、三四线城市一、二、三四线城市新新建商品住宅建商品住宅库存库存面积面积 01000200030004000500022.0122.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0922.1022.1122.1223.0123.0223.0323.0423.0523.0623.0723.0823.0923.1023.1123.1224.0124.02万平方米供应量成交量 4 数据来源：CRIC、易居研究院 4 4、城市排序：城市排序：楼市基本面不错的城市，其供货能力略强楼市基本面不错的城市，其供货能力略强 2 月份，全国百城库存规模同比增速较大

6、的城市包括：上海、珠海、深圳、赣州、南通、马鞍山、韶关、岳阳、南昌和济南。此类城市包括了一些重点大城市，恰说明此类城市基本面不错，其供货能力略强。同样，威海、长春、湖州、中山、蚌埠、兰州、郑州、青岛、镇江和沈阳的库存出现下降态势，我们并不能直接理解为此类城市去化能力强，而要认为此类城市土地市场偏冷清，新盘供应能力萎缩。表表 1 1 全国全国 1 10000 城新建商品住宅库存面积同比增速排序城新建商品住宅库存面积同比增速排序 增速增速前前 1 10 0 位的城市位的城市 增速增速后后 1 10 0 位的城市位的城市 城市城市 同比增速同比增速 城市城市 同比增速同比增速 上海 43%威海-16