标普信评：2024年中国多层次REITs融资市场浅析报告（16页）.pdf

1、2024年4月标普信评不动产结构融资系列标普信评不动产结构融资系列:中国多层次中国多层次REITs融资市场浅析融资市场浅析提纲挈领提纲挈领01 产品类型产品类型-不动产相关结构融资产品例举和对比Pre-REITs、类REITs、私募REITs及公募REITs等各类不同特征的不动产结构融资产品并存，满足物业各个阶段的融资需求02 市场概述市场概述-类REITs和公募REITs发行情况及市场表现类REITs不断深化发展，助力物业培育及公募REITs发行；公募REITs扬帆起航并持续完善，为类REITs产品增加退出渠道03 交易案例交易案例-典型交易结构和交易案例市场上已出现针对物业的不同阶段分别采

2、用多元化融资方式的案例，为探索建立多层次不动产融资市场打下了基础04 他山之石他山之石-海外REITs市场发展和中外对比海外REITs市场发展了60多年，在此期间经历了金融危机、疫情、加息等周期的兴衰更替，其物业类型和地域分布、融资和收益结构、资产购入和处置以及产品评级等对我国公募REITs的实践有一定借鉴意义2分析师施蓓蓓北京+86-10-65166084Beibei.S李佳蓉北京+86-10-65166086Jiarong.L李开颜北京+86-10-65166092Kaye.L周侃北京+86-10-65166081Kan.Z01 不动产相关结构融资产品类型不动产相关结构融资产品类型一个物业

3、的一生，可以怎么融资？一个物业的一生，可以怎么融资？规划拿地地产基金开发/并购贷开发建设地产基金供应链ABS棚改/保障房ABS购房尾款ABS孵化发展经营性物业贷地产基金PRE-REITs私募REITs成熟运营物业费ABSCMBS(N)类REITs经营性物业贷退出阶段物业/股权出售公募REITs人行REITs01 不动产相关结构融资产品类型不动产相关结构融资产品类型主要不动产结构融资产品对比主要不动产结构融资产品对比 Pre-REITs作为公募REITs的前端融资业务，直接投资于项目公司股权，提前介入标的物业的筛选、培育和运营，直至成熟时通过公募REITs实现退出；适用于尚未达到公募REITs要

4、求的物业进行中长期融资。类REITs包括交易所ABS产品框架下的交易所类REITs和交易商协会ABN下的银行间类REITs；相较其他产品，其优先级具备评级和明确的还本付息计划，融资期限较短（通常设置3年开放期），大多项目通过主体回购或产品续发的方式退出；适用于实现物业的短期融资需求。私募REITs是2023年12月交易所推出的创新产品，定位于与公募REITs衔接的场内标准化权益产品；相较类REITs产品，其权益属性更强并且更加聚焦资产。人行版REITs是北金所于2020年推出的创新产品，采用公司制，项目公司作为REITs主体，公司股权作为REITs份额挂牌交易，目前仅限于住房租赁资产。Pre-

5、REITs类类REITs私募私募REITs（持有型不动产持有型不动产ABS）人行版人行版REITs（北金所住房租赁企业股权交易）（北金所住房租赁企业股权交易）公募公募REITs发行方式发行方式私募私募私募私募公募产品分层产品分层平层、分级（优先/次级）优先/次级平层平层平层收益分配收益分配无固定收益；分级产品优先级可设置固定收益优先级固定/次级浮动收益无固定收益无固定收益；强制分红（全部收益的90%以上）无固定收益；强制分红（不低于可供分配金额90%）交易结构交易结构私募基金项目公司标的物业专项计划/票据信托私募基金/信托/有限合伙项目公司标的物业专项计划项目公司标的物业项目公司（作为发行主体

6、）标的物业公募基金专项计划项目公司标的物业物业类型物业类型特定居住用房、经营用房、基础设施项目零售、办公等商业物业、无法发行公募REITs的基础设施等租赁类房地产基础设施、租赁住房、消费商业等资金用途资金用途无要求无要求无要求无要求不超过30%净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过10%可用于补充发起人流动资金等资产负债率资产负债率 不超过50%不适用不适用不超过80%不超过28.57%增信措施增信措施无差额补足、流动性支持、优先回购等业绩对赌、支持函等无无退出方式退出方式大宗物业交易、公募REITs、类REITs等主体回购、产品续发、大宗物业交易、公募REITs等公募REITs、大宗物业交