仲量联行：2023年物流地产转型升级绿色认证绿色溢价与绿色金融（6页）.pdf

1、物流地产转型升级：绿色认证、绿色溢价与绿色金融2023年6月JLL睿见观察小组JLL 睿见观察小组物流地产转型升级：绿色认证、绿色溢价与绿色金融2023年政府工作报告强调，要推动发展方式绿色转型，加快建设新型能源体系，推动经济社会发展绿色化、低碳化，是实现高质量发展的关键环节。其中，房地产和建筑行业作为能源消耗的重要部门，将是中国绿色转型发展的重要一环。国际能源署和联合国环境规划署的全球建筑建造业现状报告发现，建筑行业碳排放量占全球碳排放总量高达39%，未来绿色改造和节能减排空间显著。但是，尽管近年来相关投资大幅增加，全球范围内建筑能源强度也有所降低，但建筑行业的总能耗和二氧化碳排放量却超过了

2、疫情前水平：2021年，建筑能源需求同比增加约4%，创下10年以来的最大增幅；建筑运营的二氧化碳排放总量达到历史新高的100亿吨，同比增加约5%，比上一个峰值（2019年）高出2%。可以说，“建筑行业并未走在2050年实现脱碳的轨道上，其实际表现与脱碳途径之间的差距反倒扩大”。在房地产行业中，办公及商业建筑是ESG领域（环境、社会和公司治理）的先行者，不论是在绿色认证还是实践落地方面都有不俗的表现。而在物流地产领域，探索绿色转型、挂牌绿色认证在近年也开始受到广泛关注。目前全国共有物流相关法人单位40万家左右，从业人员超过5000万人。不少物流企业积极践行ESG原则和绿色、低碳、环保理念，尤其注

3、重仓储设施的节能减排，将屋顶光伏、电力存储、水循环系统等实际运用于仓储地产的建设和运营中。伴随着市场规模的不断扩张，我国交通运输和仓储的需求不断上升；与此同时，在各相关部门、全行业共同努力下，我国社会物流成本水平稳步下降。2022年社会物流总费用同比增长4.4%至17.8万亿元，社会物流总费用与GDP的比率为14.7%，较2012年下降3.3个百分点。但是，与发达经济体6%至8%的比率、东南亚发展中国家10%左右的比率相比，我国现阶段物流总费用占GDP比重依然偏高。可见，我国物流地产降本增效空间较大，绿色物流前景广阔，物流仓储业有望成为推动实现低碳经济的重要行业之一。随着相关政策的出台，企业积

4、极践行绿色、低碳、环保理念，能够实现降本增效、便利企业融资、助力企业发展。据仲量联行研究部统计，截至目前，全国已有300多个物流园区荣获不同类型的绿色认证，但仅占全国物流地产总量的3.9%。本文将从绿色认证、绿色溢价和绿色金融等方面，对物流地产的绿色发展进程进行梳理和讨论。绿色物流项目：更具市场竞争力2|2023 仲量联行 版权所有对于物流地产持有方而言，绿色转型已成为可持续发展的必由之路、成为确保未来长期收益的前期投资。这虽然在短期内增加了建筑和运营成本，但也会让企业和项目在融资、合规、企业声誉与品牌形象等方面受益，并在中长期带来成本优化的持续效益和经营性收入的稳步增长。从过去几年的实践看，

5、一系列绿色金融和投资政策的出台，吸引了更多增量资金流入。丰富的融资渠道和金融产品的支持，极大地推动工业仓储项目提升市场竞争力、顺利践行绿色转型。从风险角度而言，绿色资产标的的折现率相对较低，从而能增加投资方退出时的资产回报率。与标准仓储项目相比，绿色资产标的明显更具优势、吸引力和竞争力，能够切实降低融资成本、享受更为多元的融资手段和融资渠道。绿色仓储的开发建设和运营，能够很大程度上帮助企业获得更优惠的融资或优先融资资格。虽然目前市场上尚未有绿色的高标仓资产证券化产品，但从最近发行的碳中和证券化产品看，融资票面利率低60个基点。2021年，房地产企业共发行绿色债券总额约608.98亿元，同比增长

6、一倍，市场规模急剧扩大。绿色债券指募集资金专门用于支持符合规定条件的绿色产业、绿色项目或绿色经济活动，依照法定程序发行并按约定还本付息的有价证券。除此之外，其他金融产品也正在开通“绿色通道”。公募REITs对绿色物流资产的推动更为显著。例如，中金普洛斯REITs通过利用底层资产项目的ESG表现提高声誉定价和增值潜力，从而在公开募资时实现金融价值扩大化。与此同时，各国金融监管机构对上市公司ESG信息披露的要求在不断提升，头部物流集团因此加强在环境、社会和公司治理方面实施系统化运营战略。在具体实践过程中，节能设施、数字化园区管理等投入仍然较高。但是，头部集团往往更看重远期收益，未雨绸缪地做好相应建