保利发展-央企龙头具备穿越周期的战略定力多重优势奠定未来发展基石（52页）.pdf

1、 房地产房地产 | 证券研究报告证券研究报告 首次评级首次评级 2022 年年 2 月月 8 日日 600048.SH 买入买入 原评级原评级: 未有评级未有评级 市场价格市场价格:人民币人民币 15.7 板块评级板块评级:强于大市强于大市 本本报告要点报告要点 凭借强大的资源护城河、央企的融资优势、凭借强大的资源护城河、央企的融资优势、激励机制升级带来的效益提升等因素，公激励机制升级带来的效益提升等因素，公司规模增长将逐步提速，助力实现重返前司规模增长将逐步提速，助力实现重返前三愿景。三愿景。 股价表现股价表现 (%) 今年今年 至今至今 1 个月个月 3 个月个月 12 个月个月 绝对 (

2、0.6) 3.3 21.4 19.0 相对上证指数 6.8 10.7 25.9 23.1 发行股数 (百万) 11,970 流通股 (%) 100 总市值 (人民币 百万) 187,933 3个月日均交易额(港币 百万) 1,288 资料来源：公司公告，聚源，中银证券 以2022年1月28日收市价为标准 中银国际证券股份有限公司中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格具备证券投资咨询业务资格 房地产房地产 : 房地产开发房地产开发 保利发展保利发展 央企龙头具备穿越周期的战略定力，多重优势奠定未来发展基石 公公司核心亮点司核心亮点 央企龙头具备穿越周期的战略定力央企龙头具备穿越周期的

3、战略定力。06年公司上市初销售规模仅 84亿，20年达 5028 亿元，实现 14年60倍跨越式增长，年复合增速 34%；市占率从 0.4%增至 2.9%，规模始终位于行业前五，央企第一。我我们认为公司穿越周期的能力主要们认为公司穿越周期的能力主要因为其清晰的战略方向及强大的执行力。因为其清晰的战略方向及强大的执行力。从战略看，公司自成立以来，始终契合国家发展方向，把握城镇化扩张带来的发展机会。一方面，坚实以刚需和改善性住宅为主，解决住房需求；另一方面，始终坚守住宅地产、坚守核心一二线城市为主、坚守地产相关多元化，没有进行盲目战略转型，保持了稳固的行业地位。与传统央国企不同，公司在推进市场化机

4、制方面与传统央国企不同，公司在推进市场化机制方面是央是央企中的领先者企中的领先者，股权激励及跟投机制充分；新管理层上任后积极增持，体现持续推动公司发展的决心，股权激励及跟投机制充分；新管理层上任后积极增持，体现持续推动公司发展的决心。 坚守地产主业，坚持坚守地产主业，坚持“中心城市中心城市+城市群城市群”深耕战略。深耕战略。公司 21年实现销售额 5349 亿元，同比+6.4%，销售排名跃升至第四位。由于公司深耕一二线核心城市，销售均价相对较高，21 年 16049 元/平，同比增长8.8%。21H1公司一二线城市销售贡献为 67.6%，广州超 260亿，佛山超 200亿，上海、北京、东莞超

5、100亿，战略聚焦的优势凸显，核心区域及城市深耕效果显著。公司擅长根据土地市场变化灵活调整节奏，合理把握投资节奏，补充优质土地资源，同时始终将拿地成本控制在合理水平，楼面均价/销售均价始终控制在 50%以下，保障充足的盈利空间。截至 21年 6月在建面积 1.4亿平，待开发面积 7323万平，可满足 2-3年开发需求，其中一二线城市占比 61%，四大核心城市群占比 37%。 “一主两翼一主两翼”战略战略清晰清晰，两翼业务不断发展，合力两翼业务不断发展，合力打造不动产生态平台。打造不动产生态平台。截至 21 年 6 月末，1）不动产不动产金融翼：金融翼：公司拥有信保基金（持股 40%）、保利资本

6、（持股 45%）、太平保利（持股 49%）三家不动产基金管理机构，累计管理基金规模超 1600亿。2）综合服务翼：）综合服务翼：公司有效整合行业生态系统资源，其中保利物业保利物业（持股 72.3%）在管面积 4.28 亿平，市占率 1.6%，38%为房企母公司提供的物业，营收从 16年的 25.6亿提升至 20年的 80.4亿，CAGR33%，21年有望破百亿；保利商业保利商业已开业购物中心 29个，分布 14 个中心城市，开业面积 193 万平，在营项目出租率超 80%，打造了“时光系”、“together系” 商业品牌；保利酒店保利酒店旗下拥有 4个自主品牌，已开业酒店 20 个，客 房数