广东省注册税务师协会：城市更新涉税服务指引（31页）.pdf

1、城市更新涉税服务指引广东省注册税务师协会二二二年八月二十日城市更新涉税服务指引城市更新涉税服务指引目录目录1 1 村企合作改造场景村企合作改造场景.21.11.1 典型案例描述典型案例描述.21.21.2 税务服务要点税务服务要点.31.2.1 关注纳税主体.31.2.2 业务类型分析.41.2.3 关注重点环节.61.2.4 梳理纳税主体的涉税事项.82 2 企业改造自有土地场景企业改造自有土地场景.142.12.1 典型案例描述典型案例描述.142.22.2 税务服务要点税务服务要点.152.2.1 业务类型分析.152.2.2 梳理甲企业的涉税事项.153 3 企业改造非自有土地场景企业

2、改造非自有土地场景.163.13.1 典型典型案例描述案例描述.173.23.2 税务服务要点税务服务要点.173.2.1 业务类型分析.183.2.2 项目房产确权主体事项.183.2.3 梳理纳税主体的涉税事项.194 4 政府收储场景政府收储场景.224.14.1 典型典型案例描述案例描述.224.24.2 税务服务要点税务服务要点.224.2.1 业务类型分析.224.2.2 梳理纳税主体的涉税事项.23附件：城市更新关键业务信息汇总附件：城市更新关键业务信息汇总.261前言前言本指引依据 广东省“三旧”改造税收指引（2019 年版）（粤税发2019188 号）列举的九类“三旧”改造模

3、式及顺德区村镇工业集聚区升级改造税收指引（2020 年 12月印发）列举的八类改造模式，结合涉税服务实务中常见的典型案例，提炼关键业务信息，归纳为“村企合作改造”、“企业自行改造”、“企业非自有土地改造”和“政府收储”等四类典型业务场景，并按照案例描述、纳税主体确认、业务类型分析、涉税服务重点以及纳税主体涉税事项梳理的表述逻辑，从涉税服务实务操作的角度作出服务指引，供税务师事务所及相关从业人员在执业时参考。本指引未尽事宜按照税收法律、法规及相关规定执行，今后国家和省市有新规定的按新规定执行。21 1 村企合作改造场景村企合作改造场景本场景适用于广东省“三旧”改造税收指引（2019 年版）以下改

4、造模式：6.1 模式之一：土地整理后出让；6.3 模式之三：土地整理后以复建地块集中安置；6.4 模式之四：土地整理后回购物业；6.5 模式之五：土地整理后合作经营所列的情况。1 1.1.1 典型案例描述典型案例描述2021 年，A 村集体经济组织改造项目实施方案纳入当地“三旧”改造范围，经批准通过公开交易方式选择 B 企业实施开发改造，签订合作开发改造协议，改造地块占地面积 5万平方米（75 亩），预计建筑面积 17.5 万平方米。B 企业与 A 村集体经济组织签订拆迁补偿安置协议并报政府备案，B 企业对各类主体的补偿如下：对 A 村集体经济组织补偿（补偿方式一：货币补偿 5000 万元；补

5、偿方式二：通过自留地代建物业形式补偿）；对原土地使用人 C 企业给予的各项拆迁补偿合计 3000 万元。在完成原地上建筑物拆迁补偿安置后，A 村集体经济组织向各主管部门办理各项手续。该项目需要缴纳的土地出让金为 30000 万元，按规划和约定要求对拟改造地块实施改造整体建设成本为 36500 万元。3根据协议约定，项目建成后物业分配方式分为两类：分配方式一：A 村集体经济组织以每平方米 5000 元的价格购买合计 20000 平方米的物业；分配方式二：通过自留地代建物业形式补偿。项目建成后，预计房屋销售收入合计 250000 万元。属于复建地块集中安置的情形，在 1.2.2 类型三中阐述。1

6、1.2.2 税务服务要点税务服务要点1.2.1.2.1 1 关注纳税主体关注纳税主体在上述案例中，涉税服务机构需要在项目的不同环节识别并确定对应的收入主体和纳税主体，主要关注点包括：一、一、土地使用权归属主体土地使用权归属主体关注土地使用权的归属主体与主要资产的权属、主要建设成本的支出、项目收入确认等主体匹配情况，关注增值税、土地增值税及企业所得税的扣除项目需符合税法规定。二、二、报建主体报建主体关注报建主体与其他主体是否一致。如不一致，重点关注补偿支出、建设成本能否作为收入抵减项目。三、三、补偿资金补偿资金支付支付主体主体关注补偿资金支付主体与项目收入主体的关系，两者如为同一主体，判断补偿成