中国银河证券：我国发展公募房地产REITs的难点和建议报告（31页）.pdf

1、创造财富 担当责任股票代码：601881.SH 06881.HK中国银河证券股份有限公司中国银河证券股份有限公司CHINA GALAXY SECURITIES CO.,LTD.CHINA GALAXY SECURITIES CO.,LTD.我国发展公募房地产REITs的难点和建议2023年11月29日研究院政策研究员吴京目录创 造 财 富/担 当 责 任02 01我国REITs市场的发展概况我国发展公募房地产REITs的背景及可行性03 04 05 我国发展公募房地产REITs的难点推动公募房地产REITs发展有关问题的思考政策建议3四个发展阶段2012-2019年年试点私募试点私募REITs

2、阶段阶段2020年以后年以后大力发展大力发展公募公募REITs阶段阶段2001-2006年年萌芽阶段萌芽阶段2007-2011年年政策酝酿政策酝酿阶段阶段010203044萌芽阶段（2001-2006年）2021年信托法颁布，房地产信托产品逐渐成为房地产企业的重要融资渠道。国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见提出积极探索并开发资产证券化品种。随着中国香港允许外地企业在港发行REITs，2005年，越秀房地产投资信托基金以其位于内地的物业作为底层资产在香港发行我国第一只离岸REIT。2006年，中国香港政策限制外地资金流入房地产市场，内地的房地产企业赴港发行REITs出现困难。我国

3、第一只离岸REIT发行国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见发布信托法颁布2006年2001年2004年2005年内地房地产企业赴香港发行REITs出现困难5政策酝酿阶段（2007-2011年）2007年 中国人民银行、中国证监会、中国银监会相继成立研究小组REITs专题研究小组成立 2008年 国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见发布开展REITs试点+拓宽房地产企业融资渠道 全球金融危机爆发和扩散 出于防范金融风险的考虑而推迟发行房地产信托投资基金（REITs）推迟发行REITs 2009年 中国人民银行联合中国银监会、中国证监会等11个部门成立管理协调小组“REIT

4、s试点管理协调小组”成立6试点私募REITs阶段（2012-2019年）以债务型资产支持票据（ABN）为载体的 REITs 在银行间市场发行（肖钢等，2023）。天津保障房资产支持票据关于进一步做好住房金融服务工作的通知明确提出积极稳妥开展房地产投资信托基金试点。2014 年是我国内地 REITs 市场进入实质性发展阶段的开局之年，有多只私募 REITs产品发行。2012年2014年试点私募阶段7大力发展公募REITs阶段（2020年以后）正式启动试点工作后，监管部门逐步放宽对底层资产和发行主体的限制。突破“非住宅”、“非商业性”要求后，底层资产日益多元化。配套政策日益健全，如允许保险资金投资

5、公募REITs、减轻REITs发行前期的税负等。2020年4月，中国证监会、国家发改委正式启动基础设施领域公募REITs试点工作2023年3月，进一步将消费基础设施纳入试点范围（突破了此前“非商业性”的要求）2021年6月，将保障性租赁住房纳入试点范围（突破了此前“非住宅”的要求）2023年10月26日，4只消费基础设施REITs正式提交申报材料，其中包括购物中心。(华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产 REIT、嘉实物美消费REIT、中金印力消费REIT)8我国REITs市场运行情况市场规模方面截至2023年10月30日，共发行29只 REITs，发行规模954.52亿元，回收资金带动

6、新项目投资 5000 亿元左右。2023 年 6 月，首批 4 只 REITs 扩募项目已顺利发行，募集额50.64亿元。REITs市场的总市值达到千亿水平。我国REITs底层资产范围不断丰富不断丰富。已上市的基础设施公募REITs的底层资产涵盖产业园区、高速公路、仓储物流、污水处理、清洁能源、保障性租赁住房等多种类型。消费、文旅消费、文旅等基础设施项目成为未来REITs扩容关注的重点。底层资产方面9我国REITs市场运行情况 伴随整体市场下行，REITs 指数持续下跌。产权类REITs表现好于特许经营权类。保障性租赁住房板块表现最好，交通基础设施板块表现最差，生态环保板块波动最大。10我国R