标普信评：保障房怎么搞新加坡模式的借鉴与启发（10页）.pdf

1、 标普信用评级（中国）有限公司 2024 年 9 月 11 日 保障房怎么搞？-新加坡模式的借鉴与启发 2024 年 9 月 11 日 要点 新加坡的保障性住房也称为“组屋”，建屋发展局负责组屋的建设和管理，也承担了代政府发放房贷的职能。目前，新加坡约 8 成人口居住在组屋中，其中约 9 成住户拥有其居住的组屋，全国住房自有率常年保持在 9 成左右，居世界前列。深圳的保障房目前以配租型为主，配售型为辅，配售型的共有产权住房实质是通过切分产权降低了购房的资金门槛。对比深圳共有产权住房与新加坡组屋，我们发现两者在土地来源、户籍及房产要求、出售限制等方面具有一定的共同点，但在建设资金来源、产权归属、

2、收入限制、产权流转方面存在较大差异。我们认为，新加坡组屋在申购资格和补贴中对收入的考量、明确的二手交易规则以及一系列打击套利的措施对于我国发展配售型保障房具有较高的借鉴意义。长久以来，我国的住房体系以商品房为主，保障性住房的比重较小，随着近年来商品房市场的深度调整，中央文件中多次提及大力发展保障性住房。2024 年 7 月，二十届三中全会中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定再次明确加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。我们认为，大力发展保障性住房将成为未来几年我国房地产领域的主要政策之一，保障性住房将迎来发展

3、的黄金时代。新加坡的保障性住房（也称“组屋“）经历了 60 余年的发展，现已成为解决其国民住房需求的支柱，并且围绕组屋，政府建立起了完善的资金流转、房贷发放、定价、分配、产权流转和维护保养制度。我们认为，新加坡组屋制度对于我国发展保障性住房，特别是配售型保障房，具有较高的借鉴意义。深圳作为我国最年轻的一线城市，常住人口规模大，人口中年轻人比重高，而当地商品房价格贵，因而存在较高的保障性住房需求。本文首先介绍了新加坡的组屋制度，随后回顾了 2023 年以来我国的保障房政策，以及深圳保障房的发展现状，最后对比了新加坡组屋与深圳共有产权住房的同与异，试图从新加坡模式中找到一些对我国发展保障房的启发。

4、新加坡组屋制度 1960 年，为了解决国内住房难问题，新加坡政府成立了建屋发展局（HDB），负责新加坡的公共住房建设和管理。HDB 虽然为独立法人，但实质为政府职能部门，隶属国家发展部管理。截至目前，HDB 兴建组屋超过 100 万套，新加坡也形成了“租赁组屋+保障性组屋+改善性组屋+私人房产”的多层次住房市场。目前，新加坡约 80%的人口居住在 HDB 兴建的组屋中，其中约 9 成住分析师 曹艺馨 北京+86-10-6516 6048 王雷 北京+86-10-6516 6038 2024 年 9 月 11 日 标普信用评级（中国）有限公司 2 户拥有其居住的组屋，加之私人房产，2023 年新

5、加坡的住房拥有率高达 89.7%，真正实现了“居者有其屋”。图1 新加坡的住房制度实为双轨制，占全国大多数人口的中低收入群体居住 HDB 组屋，组屋可以租住、购买和出售，占全国少数人口的高收入群体居住在私人房产中，私人房产价格相对高昂，每平方米单价约是组屋的3 倍以上。组屋相对低廉的价格使“居者有其屋”变得可行，全国住房拥有率多年来保持在9 成左右，租房人口仅占约1 成，但作为社会福利的一种，组屋的覆盖对象仅为新加坡公民和永久居民，外国人通常不被允许购买组屋，仅能在满足一定条件1的情况下租住。截至 2023 年末，新加坡 78%的家庭居住在 HDB 组屋中，剩余 22%的家庭居住在私人房产及其

6、他房产中。图2 1 如租住申请人为非马来裔外国人，则其申请需要满足非公民限额要求。新加坡政府对社区中居住的非马来裔外国人数量有限额要求，通常不超过社区总居住人口的 8%。详见 https:/www.hdb.gov.sg/cs/infoweb/residential/renting-a-flat/renting-from-the-open-market/regulations-for-renting-out-your-flat 0102030405060708090100020406080100120140160198019901995200020052010201520202023%家庭数量（