团结香港基金：2023土地房屋政策研究报告十年房屋落成量预测（84页）.pdf

1、土地房屋政策研究報告十年房屋落成量預測2023二二三年四月土地房屋政策研究報告 未來十年房屋供應量預測20232023年4月2 行政摘要4 公營房屋供應26 私人住宅供應48 解讀市場動態58 附錄 I64 附錄 II目錄2行政摘要隨著政府在2023年3月撤銷強制佩戴口罩要求，標誌着香港在經歷三年疫情之後，終於回復正常社會運作。此外，2022年 施政報告 宣布了多項新政策措施，促使房屋供應前景在 量 和 質 方面都有所改善。然而，這最終將取決於當局能否解決發展北部都會區作為長遠房屋 糧倉 的挑戰。團結香港基金（基金會）的最新分析顯示，我們預期在簡約公屋額外供應30,000個單位的前提下，公屋綜

2、合輪候時間有望從2021/22年度的6.1年高位，縮短至2026/27年度的4.6年。另外，預計在2023至2027年期間，每年平均將有19,000個私人住宅單位落成，相比過去五年期間18,200個單位的水平有所改善。就 質 方面，據不同類型單位售出比率的趨勢變化顯示，買家由偏好納米單位和小型單位變為更傾向於中型單位。此外，我們亦預期未來落成的單位類型比例將發生變化。按照售樓說明書和建築圖則披露的最新資訊，預計2023年之後，中型單位將佔新落成單位當中的最大比例。以下我們將詳細分析公營房屋和私人住宅的未來供應趨勢，以及近期的市場動態。第一部分：公營房屋供應1.在按時交付30,000個簡約公屋單

3、位的前提下，預計未來五個財政年度（2023/24至2027/28年度）的年均落成量為31,700個單位。這將超出長遠房屋策略（長策）的年均目標，並意味著政府的關鍵績效指標能夠得以實現，即與上一個五年期（2022/23至2026/27年度）相比，增加公營房屋產建屋量50%。2.我們的情景分析顯示，政府定下公屋綜合輪候時間降至4.5年的目標是有可能實現的。然而，前提是所有傳統公營房屋項目都能及時落成，再加上簡約公屋單位的新增供應能夠落實。這亦突顯了簡約公屋的重要性。3.至於十年期供應預測，假設全部已公布的公營房屋用地都能按時交付予香港房屋委員會（房委會）發展，且之後沒有出現建築工程延誤，我們預計2

4、022年 施政報告 中提出的全數潛在供應都能得以實現。未來十年預計將有約360,000個單位落成，比 長策 301,000個單位的目標高出兩成。4.儘管如此，未來供應仍面對潛在障礙。特別是北部都會區將佔第二個五年期公營房屋供應量的六成，成為最大單一供應來源。然而，當中超過一半，亦即約70,000個單位，將來自已規劃的新發展區範圍以外的個別改劃用地。這些用地有不少涉及現有租戶及土地佔用人，因此在收地和土地清理之前，可能需要花費更多時間處理。3第二部分：私人住宅供應5.預計未來五年（2023至2027年）平均每年有約19,000個單位落成，比去年的五年期落成量滾動預測的17,300個單位為多。這是

5、由於2022/23年有多個主要發展項目完成了土地行政程序，合共將供應約9,000個單位。6.環顧私人住宅發展周期中的各項領先指標，我們觀察到不同的趨勢。雖然預售樓花同意書申請和樓宇施工都呈現正面走勢，但自2017/18年度以來熟地供應減少的情況卻未見逆轉。前者進一步佐證了我們對未來五年落成量預測的向上修訂，而後者則顯示五年過後落成量將回落至較低水平。7.有見及此，我們預計第二個五年期（2028至2032年）平均每年將有13,900個單位落成，與我們去年預測當中的最樂觀情景相同。這反映2022年 施政報告 公布精簡法定及行政發展程序的新措施之後，預期長遠私人住宅落成速度將會加快。8.然而，與20

6、23至2027年期間相比，第二個五年期的落成量水平將出現明顯下降。要提高落成量，關鍵在於釋放北部都會區內的發展潛力。假設北部都會區內所有規劃申請項目都能得以推進落實，2028至2032年間的年均落成量將能達到18,800個單位。第三部分：解讀市場動態9.以往首次置業人士為求登上置業階梯，紛紛 將貨就價，不問面積而搶購較低總價的單位。然而，近年來市場偏好已經改變，變得更傾向於中型單位。10.在需求方面，按揭成數規例的放寬，提升了置業人士的負擔能力以及購買較大面積單位的意欲。而在供應方面，資助房屋供應的增加，提供了更多可負擔的替代選項，並降低了透過私人市場小型單位甚或納米單位勉強入市的需要。相應地