星河：2024年大湾区工业上楼产品研究与实践思考报告（30页）.pdf

1、12301不同于传统模式下在单层工厂中进行生产，而是转为在高层大厦中进行企业的生产、研发、办公设计的新型工业楼宇模式。从部署文件来看，只要是属于非单层、生产研发复合利用的新型产业园区即符合“工业上楼”的特征。“工业上楼”尚未有统一定义通常认知200520122018佛山市场试水深圳旧改初探东莞后来居上2023湾区全面开花2022深圳重新站位顺德天富来国际工业城宝安全至科技创新园松湖智谷寮步智慧谷华讯产业园湾区智谷宝龙专精特新产业园坪山新能源汽车产业园新桥东先进制造园区黄花岭工业上楼项目东莞惠州佛山肇庆珠海中山泰华梧桐岛天安云谷万科云城侨城坊科兴科技园引入港资合作开展村工业园改造，首创“商品厂房

2、”，容积率从0.35提升到2.8深圳城市更新“工改工”和“工业用地提容”政策下的市场化产物，位于宝安107国道传统产业带，诞生深圳首个制造业上楼项目，最高23层。深圳集中在M0创新型产业用房探索-传统制造业外迁转移东莞借势，“工业上楼”快速发展深圳重拾“先进制造”，20+8，每年2000万方湾区各地全面学习深圳，政策频出，加快推进“工业上楼”以图破解土地约束和产业升级双重困境。京津冀城镇群疏导非首都职能后，对“离不开、走不远”的既有产业，依托周边经济开发区，以“工业上楼”的模式保留升级，以局地实践为主。环渤海城镇群“工业上楼”起步较早，以青岛为代表，已形成开工一批、竣工一批、储备一批的梯次化推

3、进格局，已落地装配式、坡道上楼等先锋尝试。长三角城镇群以苏州学习新加坡“堆叠厂房”起步，近期上海、杭州政策出台加速，台州、昆山等传统制造业重镇依托城市更新启动试点研究。以环湾城市为核心，全面铺开，政策、市场双向驱动，实践案例密集程度高、产品创新性强。珠三角城镇群北京经开区.天空之境产业广场青大工业园中德生态园苏州工业园-腾飞新苏工业坊2021年7月21日，国家发改委发布关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知（47条）全国“工业上楼”升温提速，年度热点！亚太欧美香港美国布鲁克林造船厂通过城市更新成为纽约智能制造主要承载区欧美国家土地紧约束压力相对较小，工业上楼主要体现为城市旧工业区复兴

4、、制造业内核重塑，体现形式为先进制造业与生产性服务业的融合。新加坡-兀兰腾飞（2000）-MAPEX工业园(2016)堆叠式厂房（9层）货车上楼韩国-公寓式工厂强政策引导为大型综合性园区保留制造环节，促成产研一体生活配套与生产空间混合布局，垂直分布从上世纪50年代起步，已经历兴起-繁荣-消退-更新活化的完整历程香港-工业大厦活化为商厦、数据中心、艺术中心、迷你仓储等大湾区主要“工业上楼”项目分布大湾区主要城市“工业上楼”产品参数规定02“工业上楼”五要素模型深圳市光明区“工业上楼”建筑设计指南主要城镇群和城市已发布的鼓励上楼产业内容清单生产制造上楼一般以不超过70米为宜（设备吊装吊臂长度），通

5、常在12层以下。工业上楼产业垂直布局意向:上研发、中组装、下生产，上下楼即上下游720062005900540053005300530052005100490049004800400045005000550060006500700075001F2F3F4F5F6F7F8F9F 10F 11F 12F售价(元/)惠州仲恺某12层工业大厦每层销售价格变化深圳某城市更新项目：“工业上楼”城市更新项目允许提供30%住宅用作经济平衡，必然呈现产业园与居住社区毗邻甚至兼用配套，要求“工业上楼”新型产业园必须社区化。浙江台州黄岩某旧改项目：原规划为工改居，现考虑按“工业上楼”保留都市产业，提质增效。用地毗邻

6、城市中心、周边生态景观资源优越、居住氛围成熟，必须按产业社区规划建设，实现产城融合、三生合一。工业生产产业配套宿舍配套商业配套传统产业园区“上楼”后的产业社区清洁生产、用地紧凑集约、生产生活配套完善、环境品质提升，和城市融为一体。经济型分段型分段组合型堆叠组合型分段型堆叠组合型1F2F3F4F5F6F7F8F9F10F11F12F区间定位层高范围楼层荷载轻型生产5-12F中型生产2-4F重型生产1F（通用型高层厂房，不涉及特殊定制或专业型高层厂房）6-9M（7-8M为主流参数）4.5-6M（5M为主流参数）4-5M（4.5M为主流参数）4-4.5M（4.2M为主流参数）1.5-3T（2T为主流