上海易居房地产研究院：2024年当前城中村改造的特征难点及对策建议报告（10页）.pdf

1、 当前城中村改造的特征、难点及对策建议 1 城中村改造作为城市更新的重要模式，中央重要会议多次提及，从“积极稳步推进”到“积极推动”，城中村改造已成为行业高度关注的热点问题。2023 年 4 月 1 日召开的中央政治局会议指出：在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。7 月 23 日的中央政治局会议指出：要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造，盘活改造各类闲置房产。7 月 21 日国常会通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的意见。中央的多次提及引起了行业的高度关注。一一、超大特大城市城中村改造现状超大特大城市城中村改造现状特征特征 (一一)城中村城中村改造是改造是保障性住房保障性

2、住房建设与供给建设与供给的的重要重要路径路径 近期的中央政治局会议指出：要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造。可见，提及城中村改造是在加大保障性住房建设与供给的大框架下，也就是说积极推动城中村改造的目的是加大保障性住房的供给，如近期广州市住建局表示：鼓励在城中村规模化建设保障性租赁住房。所以超大特大城市今后的城中村改造将会有很大一部分土地用来提供保障性住房，包括很多城市提“四位一体”的保障房体系，指由廉租住房、共有产权房、公共租赁住房和征收安置房构成的住房保障体系。特别是如何共有产权房在超大特大城市中吸引人才的作用，让人才通过共有产权房的形式留下来，是未来需要探索完善的机制。(二二)

3、货币化安置货币化安置与实物安置并存，与实物安置并存，更多会纳入更多会纳入保障性住房体系进行实物保障性住房体系进行实物安置安置 郑州于 2023 年 8 月 3 日出台的关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知（又称房地产“救市 15 条”）中，明确了在城中村改造的安置方式，以货币化安置为主。北京在 2023 年 3 月发布的北京市征收集体土地房屋补偿管理办法中规定征收集体土地房屋补偿强化以房屋安置方式为主。济南在 2022 年 12 月发布的济南市城市更新专项规划（2021-2035 年）中鼓励多种安置方式相结合，采取实物安置或货币安置形式。23 年 7 月，广州市住建局公开征集广州市城

4、中村改造条例（征求意见稿）意见，建议公众重点对八个方面提出意见或建议，可以看出对于将城中村改造与保障性住房相结合、推动产业转型较为重视。23 年 3 月，深圳市住建局印发深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引，统筹推进城中村综合整治与保障性租赁住房筹集工作。(三三)各地各地操作各有特色，操作各有特色，尚未形成从中央到地方的完整政策体系和实施尚未形成从中央到地方的完整政策体系和实施细则细则 目前关于超大特大城市推进城中村改造的规模、节奏、资金来源、安置方式尚未有国家层面的统一政策细节。比如经过统计，已有十多个城市已经对城中村改造制定了量化目标，但口径不一、类型不一、目标设定时间不一、披露2

5、的详细程度不一。更多的可能是各个城市根据自己的实际情况和历史经验，出台具有“一城一策”特点的政策细节。各地操作各有特色，其中一线城市发展较早。上海：城中村改造作为城市更新的一部分内容，用上海：城中村改造作为城市更新的一部分内容，用 1 10 0 年完成年完成“两旧一两旧一村村”改造改造，以政府主导，以政府主导+国企为主要模式，并设立城市更新基金，探索多元化国企为主要模式，并设立城市更新基金，探索多元化资金保障。资金保障。根据上海市城市更新条例、上海市城市更新行动方案（20232025 年），上海市城市更新分为综合区域、人居环境、公共空间设施、历史风貌区、产业园区、商业商务区六大行动，其中，人居

6、环境品质提升行动的核心是“两旧一村”改造（旧区改造、旧住房成套改造、城中村改造）。可以看出，城中村改造是作为上海城市更新的六大行动中的一个环节进行的。上海市市长龚正 1 月 15 日在上海市人民政府记者招待会上表示，上海决定用 10 年时间，完成“两旧一村”改造。从推进节奏上讲，上海城中村改造项目的节奏是“两旧一村”中最后一个环节，先进行中心城区周边，再进行五大新城的城中村改造。到 2032 年底将全面完成全市 62 个城中村改造项目。具体到 2023 年的目标，上海市计划启动城中村改造项目 10 个，改造老旧村（居）民房屋不少于130 万平方米，受益村（居）民不少于 4000 户；2023-