上海易居房地产研究院：2024年原拆原建模式研究基于浙江老旧小区自主更新试点的思考（11页）.pdf

1、 0 政策政策 市场市场 原拆原建模式研究原拆原建模式研究 基于浙江基于浙江老旧小区自主更新老旧小区自主更新试点试点的思考的思考 2 2024024 年年 0404 月月 1 12 2 日日 执笔人执笔人：上海上海易居易居房地产房地产研究院研究院 研究总监研究总监 严跃进严跃进 邮邮 箱：箱：fudanfudan- 微微 信信：1 138177822443817782244 1 目目 录录 一、推进情况和问题梳理一、推进情况和问题梳理 .2 2 1、推进情况：至少有 5 城在试点.2 2、推进难点：户型设计等存有难点.3 3、概念厘清：其和动迁安置等有差异.3 二、政策支持和完善空间二、政策支

2、持和完善空间 .4 4 1、政策方向：政策依据不断丰富.4 2、浙江版本：明确业主自治导向.5 3、完善要点：建议在产权等方面完善.6 三、市场规模和社会效应三、市场规模和社会效应 .6 6 1、规模占比：约占小区总量 2%的份额.6 2、经济影响：年均拉动投资增长 1 个百分点.7 3、重点城市：房屋价值提升 72 个百分点.8 4、社会效应：节约 30%的置换支出.8 2 原拆原建模式研究原拆原建模式研究 2024 年 4 月 11 日，浙江省住建厅等三部门发布关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）。其作为全国首个推进老旧小区自主更新的指导意见，明确了相关工作流程和支持

3、性政策。该政策聚焦“自主更新”，也即“原拆原建”，通俗理解就是“小区业主主导，推倒老小区重建”。此类做法既是城市更新中的细分领域，也是对市区老破小二手房盘活的新策略。2024 年以来，各地关于“原拆原建”提法增多，充分说明其开始成为老旧小区盘活的一种重要新模式。本报告对各城市的试点情况、政策支持内容、此类市场的规模等做系统分析。一、一、推进情况和问题推进情况和问题梳理梳理 1 1、推进推进情况情况：至少有：至少有 5 5 城在试点城在试点 统计发现，对于“原拆原建”模式探索比较早的城市是江苏常熟，但属于零散的试点。真正得以推进且系统化操作的，则源于最近几年老旧小区的改造工作。统计显示，全国至少

4、有 5 个城市已明确推进“原拆原建”模式，即北京、上海、广州、深圳和杭州。此类城市针对全市工作或具体项目形成了比较系统的文件，同时居民的参与度和支持力度也是非常大的，但真正落地的项目偏少。我们对目前各地已有的项目进行总结，分析得出“原拆原建”模式下相关物业的特征。表表 1 1：各地各地“原拆原建”“原拆原建”相关物业相关物业的特征的特征 类别类别 相关特征相关特征 物业属性 以传统居民小区为主，占所有“原拆原建”项目约 75%。剩下的 25%包括集体宿舍、厂区生活区等类型 区位 75%的试点小区位于中心城区范围，剩下的 25%则位于近郊区 房龄 普遍超过 40 年 房屋质量 1）建筑情况：建材

5、质量偏差，如预制板结构下导致隔音和安全等问题频出。户型方面，朝南户型明显偏少 2）公共设施：共用情况突出或明显缺失，给生活带来不方便 3）安全问题：很多被界定为危房，包括年代久远、墙体开裂、漏水情况 3 严重等问题，其维修成本较大 楼栋规模 1-50 栋不等，户数少的为 100 户，多则超过 3500 户 产权 产权属性混杂或不清晰，如：涉及国有和私人所有类型、租赁属性和认购属性、一宅多户现象等 资料来源：各地公开报道、易居研究院整理 2 2、推进难点推进难点：户型设计等户型设计等存有存有难点难点 “原拆原建”操作，受到了广大居民的认可。但实际推进的节奏却比较慢，周期也比较长。根据目前推进的相

6、关项目，我们认为，此类项目推进中确实遇到了一些难点和压力。这里做简单梳理。表表 2 2：各地“原拆原建”项目遇到的各地“原拆原建”项目遇到的难点难点 类别类别 相关难点相关难点 户型问题 过去此类老小区的户型结构差异非常大，多达几十种，所以在新建小区的户型设计方面，要协调的业主利益非常多，意见也难以统一。即便新小区户型设计完毕，如何分配也面临难点 资金问题 很多业主认为“原拆原建”和传统动拆迁模式一样，可以获得资金赔偿。但实际过程中此类模式下需要业主自筹资金。目前试点的项目中，自筹资金至少占整个项目投资量的 25%规划设计 部分小区受周边城市既定规划等影响，在地下管网、容积率、公共设施配套增设