瑞士再：2023年保障性租赁住房建设研究报告构建服务型风险管理模式促进住房风险保障机制建设（14页）.pdf

1、 1 构建服务型风险管理模式构建服务型风险管理模式 促进住房风险保障机制建设促进住房风险保障机制建设 缪汶乐（Christian Mumenthaler），瑞士再保险集团首席执行官 摘要 伴随中国城镇化进程与房地产市场的发展，中国人口流动持续向经济发达地区集中，推升人口净流入城市的住房需求，十余年来一线城市商品房价格快速上升，而租赁住房市场发展不足，部分城市住房市场供需矛盾日益突出。在此背景下，“十四五规划”提出扩大保障性租赁住房供给。2021 年 6 月，国务院出台关于加快发展保障性租赁住房的意见，从土地、财税、金融等方面明确保障性租赁住房的支持政策。保障性租赁住房是在人口净流入规模较高的大

2、城市增加小户型、低租金的租赁住房供应，旨在解决新市民、青年人的住房需求。目前，地方政府纷纷制定“十四五”保障性租赁住房计划，预计全国保障性租赁住房的整体规模有望持续上升。保障性租赁住房建设对推动中国住房市场高质量可持续发展具有重要意义。保障性租赁住房具有集中建设、集中管理的租赁住房性质，住户更换更加频繁、非所有者长期居住等特征都会增加房屋的损耗，这意味着运营者和住户面临的财产、责任等风险也高于一般居民住宅。尽管目前的保障性租赁住房大多处于建设期或运营初期，许多房屋老化的问题还尚未显现。然而，保障性租赁市场将是未来一段时期的新建住房重点方向，计划新建规模占一线城市新建住房的比例高达四成以上，其建

3、筑规模将高速增长，风险敞口也将不断扩大。对于具有社会保障性质的高密度生活社区而言，加快健全和完 2 善保障性住房的风险管理机制是保障新市民安居乐业、促进住房市场化长期可持续发展的重要基础。与海外市场相比，我国当前住房市场风险保障程度不足，居民对于住房风险认知依然有限；保险作为有效的风险管理手段，目前发展程度相对偏低。例如，在新加坡组屋保障体系中，政府强制要求住户投保住房按揭贷款保险与火险，并鼓励住户投保其他类型的住房保险产品，充分运用保险工具提升住房风险保障。在为住户提供保险购买渠道和保险汇总信息的同时，政府也持续加强普及住户的风险知识。因此，新加坡政府在完善住房风险保障建设中发挥了重要的主导

4、作用，同时在强化居民风险认知、完善信息资源方面也起到了核心的协调和统筹作用，相关经验值得借鉴。基于保障性租赁住房的风险特征与居民风险保障需求，结合海外保障性住房风险保障体系建设的成功经验，本文建议以保障性租赁住房市场为切入点，加快健全中国保障性住房风险管理机制建设，将住房风险保障纳入社会治理体系，通过引入保险机制，同时注重增强其服务价值，以提升整体风险保障能力。中长期看，完善的多层次住房风险保障体系将有助于增强社会保障与经济韧性，促进社会经济高质量可持续发展。建议一：建议一：建议加强政策引导和支持，完善相关法律法规指引，健全风险管理制度建设。建议二：建议二：建议盘活既有金融存量资产，促进提升居

5、民住房风险保障意识。建议三：建议三：建议探索政府与商业部门的创新合作模式，广泛运用数字化与科技手段，积极推广具有普惠性质、注重配套服务的住房保险产品。3 一、中国保障性租赁住房市场发展背景与现状一、中国保障性租赁住房市场发展背景与现状 伴随中国城镇化进程的持续推进，中国人口流动持续向经济发达地区集中，推升人口净流入城市的住房需求。同时，十余年来房地产市场的商业化发展带动一线城市商品房价格快速上升，而租赁住房市场发展不足，部分城市住房市场供需矛盾日益突出。根据第七次全国人口普查数据，2020 年，我国流动人口1为 3.76 亿，占城镇总人口的比例达 41.6%。在流动人口最多的十大城市中，深圳和

6、上海已经连续多年保持流动人口超 1000 万人，而广州、北京、东莞等城市的流动人口也保持在 800 万左右（图 1-1）。图 1-1：2019-2021 年全国流动人口最多的十大城市 来源:各地统计局，Wind，瑞再研究院 在流动人口较为集中的一、二线城市，租房是大部分新市民、青年人的主要居住方式。大量流动人口涌入带来大量的住房租赁需求，近年来“房住不炒”政策的推进使部分购房需求转移到租房市场，推升了以京沪深等地 1 根据第七次全国人口普查公报(第七号)城乡人口和流动人口情况，流动人口是指人户分离人口中扣除市辖区内人户分离的人口。在实际计算中，流动人口可以以常住人口减去户籍人口计算。4 为代表