1、中 泰 证 券 研 究 所 专 业 领 先 深 度 诚 信证券研究报告2 0 2 5.1.2 4破解房地产周期中的复苏密码-海外住房市场研究之二由子沛S李垚S目目录录C CO ON NT TE EN NT TS S专 业 领 先 深 度 诚 信中 泰 证 券 研 究 所1.房地产周期中的量价逻辑2.宏观指标在下行周期中的表现3C CO ON NT TE EN NT TS S目目录录C CC CO ON NT TE EN NT TS S专专 业业 领领 先先 深深 度度 诚诚 信信中中 泰泰 证证 券券 研研 究究 所所1房地产周期中的量价逻辑4房房地地产产下下行行周周期期中中房房价价普普遍遍下

2、下行行4 4-5 5年年，幅幅度度-3 30 0%左左右右我们以过去50年15个主要发生房地产下行的经济体为样本，统计得出其房价自高点至底部：平平均均下下行行时时间间为为5 5.4 44 4年年，中中位位数数4 4.7 75 5年年；平平均均下下行行幅幅度度-3 30 0.5 5%，中中位位数数-2 25 5.9 9%。房价回到高点往往需要更长时间：从样本统计看，房房价价从从底底部部回回到到泡泡沫沫时时高高点点平平均均需需要要1 12 2.6 69 9年年，中中位位数数为为1 11 1.2 26 6年年。来源：OECD、中泰证券研究所-30.51%-35%-30%-25%-20%-15%-10

3、%-5%0%0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 图：以房地产开启下行周期的当年作为0年，全球主要经济体房价走势情况（纵坐标为涨跌幅、横坐标为时间：年）5房房地地产产下下行行周周期期中中房房价价普普遍遍下下行行4 4-5 5年年，幅幅度度-3 30 0%左左右右房地产行业的下行周期中，房价下跌时间和下跌的幅度没有明显的相关关系，若排除极端的例子（跌幅超过50%的爱尔兰和下行超过18年的日本）大多数经济体的下跌幅度在20-40%左右，最大跌幅一般在50%左右；而下行时间跨度较大，从2年到8年不等。来源：OECD、中泰证券研究所图：以房地产开

4、启下行周期的当年作为0年，全球主要经济体房价走势情况（纵坐标为涨跌幅、横坐标为时间：年）爱尔兰爱沙尼亚日本保加利亚芬兰西班牙荷兰挪威斯洛伐克美国瑞典韩国丹麦波兰英国-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 国家下行周期持续持续时间（年）最大跌幅爱尔兰5.75-54.3%爱沙尼亚2.25-48.3%日本18.27-46.5%保加利亚5.00-37.8%芬兰3.75-36.9%西班牙6.01-36.1%荷兰4.75-32.2%挪威5.00-25.9%斯洛伐克4.50-23.6%美国4.25-21.2%瑞典2.51-21.0%韩国7.

5、51-20.8%丹麦4.75-18.8%波兰5.75-17.5%英国1.50-16.7%6引引入入量量的的变变化化以以2 20 00 07 7年年全全球球金金融融危危机机为为例例次次贷贷危危机机对对全全球球主主要要欧欧美美经经济济体体房房地地产产行行业业的的影影响响可可能能量量大大于于价价：以2007年次贷危机为例，欧美主要经济体的房价下行时间和幅度小于销量的下行时间与幅度；而房地产行业复苏期的量价变化与之相反，价格表现要比量更具弹性，如若以房地产下行10年作为基准，样本国家的房价相比下行前已经有10%的涨幅，而销量尚未恢复超过房地产行业下行前的8成水平。来源：OECD、各国统计局、中泰证券研

6、究所 注：横轴代表时间（年），“0”点的横坐标意思为房价/销量的最高时点；纵坐标为房价/销量的涨跌幅图：次贷危机时期主要欧美国家房价随时间（年）变化情况图：次贷危机时期主要欧美国家房地产销量随时间（年）变化情况-45.39%-23.68%-50%-45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%0 5 10-19.16%10.06%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%0 3 10 7引引入入量量的的变变化化以以2 20 00 07 7年年全全球球金金融融危危机机为为例例多多数数国国家家量量价价走走势势呈呈现现一一定定的的趋趋同同：样本国家在2007