房地产行业：地产调控之际闽系房企转变正当时以世茂集团&旭辉控股集团为例-211119（14页）.pdf

1、 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库专业出品 1 所属行业所属行业 房地产房地产 发布时间发布时间 2 2021021 年年 1111 月月 1919 日日 企业研究企业研究 地产调控之际，闽系房企转变正当时地产调控之际，闽系房企转变正当时以以世茂集团世茂集团& &旭辉控股集团为例旭辉控股集团为例 核心观点：核心观点： 在房地产行业二十多年的发展时期中，衍生出了多个派系，如粤系、闽系、浙系等，这些派系各有各的特点，粤系实力强，浙系区域深，闽系是典型的“爱拼才会赢”型，正是由于闽系房企“高杠杆”、 “激进”的特征，我们不禁思索，在行业中后期杠杆受限之后，一向以高杠杆维持高发展

2、的闽系房企，能否在这滩激流中保全自身？因此我们从典型闽系房企旭辉控股集团以及世茂集团展开分析。 一、行业规则已变，现金为王一、行业规则已变，现金为王 2017 年前地产行业的游戏规则一直都是以金融模式驱动，敢拿地、敢拿地王，行业 top 就指日可待，不存在借不到资金的问题，但在 2020 年 8 月份之后，国家相继出台的三线四档两观察、贷款集中度管理、土地两集中出让等政策表明， 地产行业的规则明显发生转变， 在此背景下， 世茂集团及旭辉控股集团纷纷缩减投资、压降债务规模，销售增速也随之分别下降至 15.5%及 15.2%， 然而， 放弃了规模增速还不够，在重塑的行业规则下，规模并不是企业赖以生

3、存发展的必要条件，现金流才是。 二、投资方面：行情轮动不再，投资重点关注高能级二、投资方面：行情轮动不再，投资重点关注高能级 从世茂集团及旭辉控股历年来的拿地情况来看，世茂集团起步较早， 但 2015 年由于集团急需提高去化导致错过了三四线棚改红利期，2018 年加速扩张时入驻的部分城市基本面相对较弱，容易拖累企业的去化；旭辉集团相对世茂集团扩张的更加稳健， 投拓聚焦于一二线核心城市及周边强三四线，选择的城市基本面相对有保障， 即使在非三四线行情的期间，入驻城市也可以提供较好的销售反馈。 相关研究：相关研究： 单月销售业绩同比三连降，开发投资单月同比转负（2021 年 1-9 月）|月读数据

4、20211018 住房市场成交惨淡，房企四季度面临销售压力丨 2021 年 9 月地产月报 20211006 上限、下限、速度、利润全控的形势下，房企会走向哪？|2021H1 年报综述 20210908 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库专业出品 2 三、债务方面：预售监管比例收紧，上下游占款亦需警惕三、债务方面：预售监管比例收紧，上下游占款亦需警惕 在监管趋严的背景下，多地政府为了保交房提高预售资金监管比例，对企业的现金流造成不利影响，但在企业的财务报表中，通常不会披露该占比，这使得现金短债比的参考意义较小； 此外， 鉴于多家房企爆出商票违约事件， 上下游占款也需要纳入房

5、企偿债能力的考量。总体来说在短期偿债能力方面，世茂集团的有息债务以及上下游占款，给企业带来较大的兑付压力，同时再融资渠道不畅，或将面临较大的偿债风险。 四、业务模式：活下来很重要，活下来之后的发展也重要四、业务模式：活下来很重要，活下来之后的发展也重要 在企业经营的多元化业务中，世茂集团的经验较强、规模较大，除酒店外其余业务受疫情影响较小，对企业的现金流有一定支撑， 此外在行业由开发时代转向服务时代的时期，多元化业务可以与集团主营业务产生联动效应；但另一方面来说， 多元化业务毕竟不同于住宅业务可以快速回收现金流，在自身资金充裕的情况下投入资金发展第二增长曲线无可厚非，但在负债高企的背景下还高调

6、进入吸金业务只能是加重债务风险。 五、总结五、总结 根据上文对世茂集团及旭辉集团的分析，总结出两点建议：第一，保持政策的高敏感性，我们认为在三道红线之前，国家已经多次提出房住不炒以表警示，当政府反复提及一个词的时候，相关行业就要做好相应的准备；第二，回归本心，找准定位，此次调控过后，地产将从杠杆模式转向实业模式，做好产品、做好服务才是企业立身之本。 hVMAoYsRnNrRnN6M8QaQmOoOmOnPiNqQoPfQmOnM8OrRxOvPnOsNvPtOoM 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库专业出品 3 目录 一、行业规则已变，现金为王一、行业规则已变，现金为王.