房地产行业土地前沿系列（五）：2021稳地价2022稳成交-220120（15页）.pdf

1、请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 2022.01.20 2021 稳地价，稳地价，2022 稳稳成交成交 土地前沿系列（五）土地前沿系列（五） 证书编号 本报告导读：本报告导读： 流拍率先增后降，国企央企托底明显；溢价率下行趋势难挡，后两轮底价成交成主流拍率先增后降，国企央企托底明显；溢价率下行趋势难挡，后两轮底价成交成主流；土拍遇冷后供应递减，房企拿地也趋于理性；为促交易，土拍规则从严到松。流；土拍遇冷后供应递减，房企拿地也趋于理性；为促交易，土拍规则从严到松。 摘要：摘要： 流拍率先增后降，国企央企托底明显。流拍率先增后降，国企央企托底明显。土拍市场由第一轮

2、火爆到第二轮冷淡后在第三轮稍有回温：第一轮只有 42%的城市存在流拍现象，第二轮 100%的城市存在流拍现象且有五成城市的流拍率超过50%，第三轮城市流拍的比例下降为 75%且只有 22%的城市的流拍率超过 50%。相较第一轮后两轮民企参与度大幅减少，国企央企托底现象在二三轮尤为明显。在当前的融资环境和房地产市场行情下，民企更倾向于将有限资金投入确定性高回报的地块。为了防止地块大面积流拍，大部分城市依托地方国资平台对相对低价值地块进行大范围的“兜底”拿地。 溢价率下行趋势难挡，后两轮底价成交成主流。溢价率下行趋势难挡，后两轮底价成交成主流。第一轮最高溢价率高于 15%的城市占比高达 80%，随

3、后二三轮中所有城市的最高溢价率均不高于 15%，原因是政策上调低了溢价率的上限以及房企拿地意愿的不足。尽管第三轮集中供地放宽了出让规则，流拍率较前一批次集中供地明显下降，但多城地块以底价成交为主，房企高溢价拿地较少。十二城的土拍底价成交占比均呈现上升趋势，相较第一轮只有 3 个城市底价成交占比超过 50%，第二轮和第三轮便上升到9 个、10 个城市，与国企央企托底现象吻合。 为促交易，土拍规则从严到松。为促交易，土拍规则从严到松。第一轮土拍的火爆，使得不少城市纷纷上调第二轮土拍的规则，但是伴随第二轮土拍的大规模流拍以及民营房企参与度的大幅降低，大部分城市又纷纷调低第三轮土拍规则，主要围绕房企资

4、质、资金要求以及配建比例三个方面进行放松：降低参拍房企资质，取消竞拍地块数量限制；降保证金比例和首付比例，延长土地款分期；取消竞自持，降低配建比例。 2022 年契机与难题并存。年契机与难题并存。2021 年在 22 个重点城市推出“两集中”土地政策，旨在各地探索限地价、竞配建、竞自持等稳地价的目标，引导住宅用地市场理性竞争，也为 2022 年留下契机与难题：城投拿地转合作，或为民企回血的重要契机；配建保障性租赁住房成“标配” ，房企盈利面临承压；非住用地在增加，产业+拿地将是招拍挂之外的重要补充。推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A 股标的推荐中南建设、万科 A、保利地产、金

5、地集团、招商蛇口等，受益我爱我家，同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 评级：评级： 增持增持 上次评级：增持 Table_DocReport 相关报告 房地产 “一”型走势的 2022年 2022.01.17 房地产保交楼式收并购，出清和重估加速 2022.01.11 房地产项目交叉渗透影响并购贷款，稳增长催生新预期 2022.01.09 房地产2022， “优质”的定义扩散 2022.01.03 房地产供应缩减四成，市场有所回暖 2021.12.30 行业专题研究行业专题研究 股票研究股票研究 证券研究报告证券

6、研究报告 Table_industryInfo 房地产房地产 行业专题研究行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 17 目目 录录 1. 2021 年稳地价：土地溢价下行，民企拿地谨慎. 3 1.1. 流拍率先增后降，个别城市地价调低促成交 . 3 1.2. 首轮民营房企积极，二三轮国企央企托底明显 . 4 1.3. 溢价率下行趋势难挡，后两轮底价成交成主流 . 5 1.4. 土拍遇冷后供应递减，50%城市成交超过 2020 年 . 7 2. 为促交易，规则从严到松 . 9 2.1. 降低参拍房企资质，取消竞拍地块数量限制 . 9 2.2. 降