贝壳研究院：2022年房地产市场展望：从链式衰退到良性循环（35页）.pdf

1、2022 年房地产市场展望 从链式衰退到良性循环从链式衰退到良性循环 2022 年房地产市场展望 贝壳研究院 2021 年 12 月 2022 年房地产市场展望 前言 2021 年的市场关键词是什么？我认为是“节奏” 。我们没有想到今年市场如此剧烈，一季度还是阳光普照， 三季度已是至暗时刻。 我们没有想到市场如此脆弱， 市场主体躺平之快，土地降温之快，大大超出预期。 然而，从年度看，2021 年金融信贷总量和地产销售总额依然平稳，结果并没有体感那么差，问题在哪？在于市场节奏失衡了。 我们如何看待市场节奏的剧烈波动？市场不是冷冰冰的机器， 而是由人组成的。 在存量房市场越来越重要、互联网信息传播

2、越来越便捷的时代，群体预期对市场的影响越来越大。2021 年国内外环境跌宕起伏，房地产调控政策也是层出不穷，市场主体的情绪相互传染和放大，导致市场的波动不再像过去那么线性可控。 市场节奏的变动并不意味着市场供需结构发生了彻底的转变。 节奏失衡既然来源自人为控制，自然也能够被人为熨平。这就需要我们更加精准地获取真实、实时的数据，帮助我们提前做好预判。如何在不确定性中锚定确定性，借助确定性的力量穿越周期。这也正是我们持续观察和研究市场的价值。 风云变幻的大时代，什么是确定的？ 我们相信，政策适时纠偏是确定的。政策的实施会改变不同主体的预期和行为，长效机制正是一套根据市场变动而做出动态响应的机制，

3、其目标是市场稳定。 当市场节奏出现不平稳，乃至于影响市场安全时，政策纠偏是长效机制中必定会发生的。 我们相信，市场向均值回归是确定的。房地产市场是一个典型的周期性市场，会表现出均值回归的特性。周期的规律不在于时间，而在于因果。周期的意义是一个事情发生了，会带来下一个事情，再下一个事情，市场复苏就是因果规律上的回归。我们要正视房地产市场的周期，而不是恐惧。 我们相信， 消费者对美好居住的需求是确定的。 住房条件改善是推动房地产业发展的根本动力。 我国住房品质尤其是居住服务品质上与老百姓的期望相比还有很大的提升空间。 这是长期、持续、不变的需求。 “沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春” ，无论未来世界

4、如何变化，只要牢牢把握住不确定性中的确定性，我们终将穿越周期、屹立潮头！ 2022 年房地产市场展望 目 录 前言 . 2 目 录 . 3 一、如何看待一、如何看待 20212021 年的市场下行？年的市场下行？ . 4 （1）七年新低 . 4 （2）全链降温 . 4 （3）最快下降 . 6 （4）分化加深 . 9 （5）影响房企 . 11 二、为什么会出现这样变化？二、为什么会出现这样变化？ . 12 三、三、20222022 年市场会复苏吗？年市场会复苏吗？ . 14 四、四、20212021 年度回顾专题年度回顾专题 . 20 政策篇：坚持“房住不炒”，全面金融管控，促进风险挤出. 20

5、 土地篇：土地市场高开低走，稳健房企收获颇丰. 24 企业篇：黑云翻墨未遮山，卷地风来忽吹散 . 30 2022 年房地产市场展望 4 一、如何看待一、如何看待 20212021 年的市场下行？年的市场下行？ 2021 年房地产市场充满跌宕起伏，上半年市场热情高涨，住建部约谈城市，各地不断加大调控力度，到下半年，市场突然转向陷入低迷，行业风险暴露。我们通过观察数据，发现 2021 年房地产市场呈现出来的五大特点： （1）七年新低）七年新低 自 2017 年以来，我国二手房市场的交易规模（GMV）始终保持增长趋势。但到今年，二手房交易规模第一次出现了同比下降。 据我们测算， 2021 年全国二手

6、房成交金额约 7.0 万亿，同比下降约 6%；二手房成交套数约 393 万套，同比下降约 9%；成交面积约 3.6 亿平方米，同比下降 9%。2021 年全国二手住宅成交均价 1.9 万元/平，同比上涨 3%，涨幅比去年回落 6 个百分点。放长周期看，2021 年全国二手房成交面积创 2015 年以来的最低值。 由于二手房市场降幅较大，二手房成交占比也有所下降。整体看，2021 年新房和二手房合计销售面积约 19.3 亿平方米，较去年略有下降，其中二手房占比降至 19%；合计销售金额约 23.4 万亿元，同比小幅增长 2%，其中二手房占比约 30%，较去年下降 3 个百分点。我们认为， 这是存